Les Résidences de Tourisme Classées situées dans certaines zones rurales bénéficient d'un régime fiscal de faveur. La loi de finances pour 2004 améliore encore la loi Demessine qui avait instauré cet avantage fiscal.
 

AVANTAGES FISCAUX

Une réduction d'impôt est accordée aux contribuables qui investissent entre le 1^er janvier 1999 et le 31 décembre 2006 dans des résidences de tourisme classées situées en zone de revitalisation rurale pour les logements acquis ou achevés à compter du 1^er janvier 2004. Le taux de la réduction. est fixé à 25 % du prix d'achat du logement acquis neuf ou en état futur d'achèvement, dans la limite d'un plafond fixé à 50 000 euros pour les célibataires, veufs ou divorcés et 100 000 euros pour les couples mariés.. Cette réduction est étalée sur quatre ans maximum. Le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné à l'engagement de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme. Corrélativement, le taux de la déduction forfaitaire applicable aux revenus fonciers est ramené de 14 à 6 % pour les revenus des neufs premières années de location.
Par ailleurs, dès lors que la commune et les services de l’Etat dans le département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la station, l’exploitant de la résidence de tourisme devra s’engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le logement des saisonniers, proportion au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence..

Le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le logement acquis peut être la propriété des deux époux, d'un seul ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal. Il peut être également la propriété d'une société non soumise à l'IS, dans la mesure où les revenus de ces logements sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Sont concernés par le bénéfice de la réduction d'impôt au taux de 25 %, les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement. Par logements neufs, il importe de comprendre les immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés. Il doit être précisé également que ne peuvent être considérés comme neufs, les logements dont la première location aurait pris effet avant la date de l'acquisition. En revanche, les appartements témoins d'un programme ouvrent droit à l'avantage fiscal dès lors que toutes les autres conditions sont remplies.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Celui-ci s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière. La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par le bailleur.
La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ; ou de l'année d'achèvement des travaux. Cette réduction est étalée sur quatre années au maximum, à raison chaque année du quart de l'avantage fiscal soit :

- pour l'acquisition d'un logement 3 125 euros * pour une personne seule, 6 250 euros * pour un couple marié, par an et pendant 4 ans

La reprise de l'avantage fiscal a lieu dès lors que le propriétaire rompt l'engagement de location pendant la période de neuf ans. Cette rupture peut être constituée par :
- un défaut effectif de location après l'expiration du délai d'un mois imparti pour louer ;
- une interruption de la location pendant la période de neuf ans supérieure à celle admise ;
- une utilisation du logement par son propriétaire supérieure à huit semaines par an ;
- un changement de situation matrimoniale (mariage, divorce ou séparation modifiant le foyer fiscal et entraînant la création de nouveaux contribuables) ;
- la cession du logement pendant la période couverte par l'engagement.

Toutefois, l'administration admet de ne pas remettre en cause l'avantage fiscal en cas de changement de situation matrimoniale, si ce changement résulte du décès d'un des conjoints ayant bénéficié de la réduction d'impôt. Le conjoint survivant reprend alors à son profit le dispositif.

Dans le cas de l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, le contribuable est tenu de joindre à la déclaration d'impôt au titre de laquelle le bénéfice de la réduction est demandé une note annexe comportant les éléments suivants : identité et adresse du contribuable, logement concerné, prix d'acquisition, date d'achèvement et engagement de location pendant neuf ans et une copie du bail conclu avec l'exploitant mentionnant la date d'effet de la location ainsi que lorsqu'il y a lieu, la durée totale par année civile des périodes d'occupation que le propriétaire se réserve. En cas de changement d'exploitant au cours de l'engagement de neuf ans, le contribuable est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie du bail conclu avec le nouvel exploitant.

Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 % pour les revenus des neuf premières années. Cette période est déterminée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Cette baisse est temporaire. Au-delà de cette période, le taux de la déduction est à nouveau de 14 %.

Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, le logement doit être affecté à la location pendant neuf ans au profit de l'exploitant de la résidence de tourisme. La location doit être effective et continue. Néanmoins, le propriétaire a la faculté de se réserver des périodes d'occupation de son logement en exerçant son droit de réservation prioritaire. La durée totale des périodes d'occupation ne doit cependant pas excéder huit semaines par an et le revenu foncier déclaré par le bailleur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

*  Nouvelles dispositions de l’article 199 decies E du code général des impôts.

Résumé des Modifications pour une défiscalisation ZRR 2004

L"avantage est augmenté (codifié à l’article 199 decies E et applicable pour 2004):

L'INVESTISSEMENT EN ZRR NEUVE 2004
permet de mieux défiscaliser et davantage

L'INVESTISSEUR S'ENGAGE A :

	Acquérir un logement neuf, dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale
	Louer ce logement nu pour une durée minimale de neuf années, par bail commercial à l'exploitant de la résidence de tourisme. EN ECHANGE LE FISC LUI PERMET DE :
	récupérer la TVA qui a grevé le prix de son acquisition
	profiter du logement jusqu'à huit semaines par an, (sans remise en cause de l'avantage fiscal)
	déduire de ses revenus fonciers l'ensemble des charges : - en pratiquant une déduction forfaitaire de 6% - en déduisant les charges de gestion (s'il y a lieu) et de copropriété (faibles) - en déduisant les intérêts d'emprunt dans la limite du montant des loyers perçus. ET DE PAYER MOINS IMPÔTS (art 199 decies E du CGI) :
	l'investisseur pourra déduire directement de son impôt 25% du montant de l'investissement (montant de la part fiscale de l'investissement plafonnée à 50 000 ¤ pour une personne seule et à 100 000 ¤ pour un couple marié), soit une réduction d'impôts nette jusqu'à 25 000 euros (163.989 francs).
	Quand l'ensemble des charges est supérieur aux revenus locatifs, l'investisseur sera en situation de déficit foncier directement imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 ¤ par an. La fraction du déficit supérieure à cette limite sera imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.

   Exemple :

Un couple marié achète en 2004 un logement neuf dans une Résidence de Tourisme classée dont le prix est de 120.000 euros TTC (787.148 francs) Il récupère 19.665 ¤uros de TVA (128.997 francs). Il bénéficiera également d’une réduction d’impôt plafonnée à 100.000 ¤uros x 25% = 25 000 euros (163.989 francs) qui sera étalée sur 4 ans soit : 6.250 ¤uros (40.997 francs) en 2004, 6.250 ¤uros en 2005, et 2006 ainsi que 2007.
Le FISC finance 44.665 euros soit 37,22% de l’investissement (TVA + Réduction d'impôts)
Les locataires financent 55 % de l’investissement sur 15 ans

 

Par ailleurs:
- les zones d’interventions devraient être élargies (un décret d’application en fixera les contours) et, dans certaines situations, l’exploitant de la résidence devra s’engager à réserver une proportion de son parc immobilier pour le logement des saisonniers.

- la durée de la défiscalisation doit être portée de 4 à 6 années (décret d'application en attente).