loi LMNP, le dispositif fiscal location meublée non professionnelle

Loueur en Meublé Non Professionnel

GÉNÉRALITES

Location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductibles des loyers).

POINTS CLÉS

Déficits :

Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur cinq ans) sur les revenus de même nature.

Les frais d'acquisition (honoraires, droits d'enregistrements et de timbres, frais de montage, commissions…) suivent le régime comptable des frais d'établissement. Ils peuvent être au choix imputés totalement la première année ou étalés sur une période maximale de cinq ans selon un plan d'amortissement linéaire.

Amortissements :

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :

le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.

Soit par exemple une annuité de 110 € pour un montant de 770 € de mobilier amorti
sur 7 ans.

les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 20 et 40 ans.

Soit par exemple une annuité de 2 166 € pour un montant de 65 000 € d'immobilier amorti sur 30 ans..

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Les amortissements alors différés le sont sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

EXEMPLE 1:

Résultat d'exploitation :		- 3 000
Amortissements comptables Mobilier		110
Immobilier		2 166

Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement différés.

Résultat fiscal du loueur

- 3 000 €

EXEMPLE 2:

Résultat d'exploitation :		1 560
Amortissements comptables Mobilier		110
Immobilier		2 166
Amortissements imputables		1 560

Le solde d'amortissement soit 716 € est fiscalement différé.

Résultat fiscal du loueur

O €

Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper quasiment à toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci, il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Plus-values :

Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plus-values privées.

les plus-values à court terme sont celles réalisées dans les deux ans suivant l'acquisition. Après un abattement de 915 € par an, elles sont ajoutées au revenu imposable.

Les plus-values à long terme sont celles réalisées plus de deux ans après l'acquisition, elles sont déterminées comme suit :

- Le prix de revient du bien cédé fait l'objet d'une revalorisation à l'aide de coefficients.
- La plus-value obtenue par différence entre le prix de vente et le prix de revient revalorisé fait l'objet d'un abattement forfaitaire de 5 % par année de détention au-delà de la seconde année.
- Pour le calcul de l'impôt, un système spécial (système du quotient) est appliqué pour atténuer la progressivité du barème d'imposition.

Revente :

Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles à tout moment d'être revendu à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA :

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).

PRÉCAUTIONS:

La cohérence économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.

Textes non contractuels