Résumé

La Loi Girardin est entrée en vigueur le 22 juillet 2003. Les immeubles ayant fait l'objet avant le 22 juillet 2003 d'une déclaration d'ouverture de chantier à la mairie de la commune, donnent lieu à l'application des anciennes dispositions de l'article 199 undecies A du CGI (loi Paul).

Avantage fiscal

Les personnes domiciliées en France qui investissent dans les Dom Tom, entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017, dans le secteur du logement, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts, et ce pour les immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier après le 22 juillet 2003.

 Le montant de cette réduction d'impôts est de:

- 50 % du montant de l'investissement dans le secteur intermédiaire loi Girardin depuis le 22 juillet 2003
- 40 % du montant de l'investissement dans le secteur intermédiaire (ancien dispositif, avant le 22 juillet 2003)

Conditions pour le secteur intermédiaire:

La réduction d'impôts est calculée sur le prix de la « surface défiscalisable », soit 1 750 Euros hors taxe multiplié par la surface habitable. Cette limite est relevée chaque année, au 1^er  janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de la construction publié par l'INSEE.

Durée minimale de location: 5 ans (6 pour l'ancien dispositif Paul)
Loyer plafonné à 126 Euros par m² de surface habitable + 14 m² de varangue
Revenus du locataire limités à 22 330 Euros pour une personne seule, 44 660 Euros pour un couple, + 2584 Euros par personne à charge, + 3 452 Euros par enfant à partir du 3^ème.

Exemple de simulation d'un investissement :

Prix de vente acte en mains 229500 ¤uros
Financement 100 % sur 15 ans en ln Fine
Taux d'emprunt 5,00 %
Produit d'épargne:
Taux de rémunération du produit de capitalisation : 5,00 %
Adossement initial 23 000 ¤uros
Versements complémentaires les 5 premières années soit 18360 ¤ x5 (correspondant aux économies d'impôts)
Versements mensuels pendant 180 mois 78¤
Economie d'impôts 91800 ¤
Excédent moyen mensuel 16¤
 

DERNIÈRE MINUTE (août 2004)

Viennent d’être publiés au bulletin officiel des impôts, pour l’application de la loi Girardin en sus des nouveaux plafonds de ressources du locataire fixés par le décret du 10 juin 2004 (voir statut fiscal ci-après) les plafonds de loyer applicables en 2004 ainsi que le nouveau plafond de la réduction d’impôt pour l’année 2004.

- Pour les baux conclus en 2004 avec un nouveau locataire ou faisant l’objet en 2004 d’un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 129 ¤ dans les départements d’outre-mer.

- Pour les opérations réalisées en 2004, la base de réduction d’impôt est de 1796 ¤ HT. Ce chiffre était initialement de 1750 ¤, la loi prévoyant que ce montant s’entendait HT (l’ensemble des opérateurs pensait qu’il convenait de majorer ce chiffre de la T.V.A). Au final, la présente instruction infirme cette position en limitant la base à son montant HT soit 1750 ¤, montant revalorisé pour 2004 de l’indice de la construction soit 1796 ¤.

DISPOSITIF « Loi GIRARDIN »

Avantage fiscal

Les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les DOM-TOM entre le 22 juillet 2003 (date de promulgation de la loi n°2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l’outre-mer) et le 31 décembre 2017 peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt au titre des investissements réalisés directement ou par voie de souscription dans le secteur du logement.

La réduction d’impôt répartie sur 5 ans, est égale à 40 % du coût de l’investissement.
Ce taux est majoré lorsque les investissements sont réalisés dans le secteur du logement intermédiaire.

Les immeubles ouvrant droit à réduction d’impôt sont les immeubles neufs situés dans les DOM-TOM construits ou acquis entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017.

L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire, cette affectation doit être effective et continue pendant au moins cinq ans (6 ans pour les investissements dans le secteur « locatif intermédiaire » qui ouvrent droit à une réduction d’impôt
majorée) et doit intervenir dans les 6 mois de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt dont bénéficient les contribuables est calculée sur le prix de revient de l’acquisition ou de la construction du logement. En cas d’acquisition, il convient de retenir le prix effectivement versé (terrain et construction) majoré des frais d’acquisition tels que notamment les honoraires de notaire, les droits d’enregistrement ou la taxe sur la valeur ajoutée.

Pour le calcul de la réduction d’impôt, les sommes prises en compte sont plafonnées à 1750 ¤ H.T par mètre carré de surface habitable (1). Ce plafond sera relevé chaque année au 1er janvier dans la même proportion que la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

La réduction d’impôt est répartie sur 5 ans.

A – Dans le secteur locatif libre
La réduction d’impôt dans le secteur locatif libre est égale à 40 % du prix de revient
de l’investissement.

L’immeuble doit être affecté à l’habitation principale du locataire, cette affectation doit être effective et continue pendant au moins cinq ans et doit intervenir dans les 6 mois de l’achèvement du logement ou de son acquisition.

B – Dans le secteur locatif intermédiaire
Lorsqu’ils réalisent des investissements dans le secteur locatif intermédiaire, les contribuables bénéficient d’une majoration de leur réduction d’impôt. Le taux de la réduction d’impôt est porté à 50 % si les conditions suivantes sont réunies :

• engagement de louer nu l’immeuble dans les six mois de son achèvement ou de son acquisition et pendant six ans au moins à compter de la date de prise d’effet du bail, à des personnes (autres que le conjoint ou les membres de leur foyer fiscal) qui en font leur habitation principale.
• Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret.

A titre indicatif, pour les baux conclus en 2004 :

Plafonds de loyer : le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas dépasser 126 ¤ dans les départements d’outre mer et la collectivité territoriale de Mayotte ou 169 ¤ dans les territoires d’outre mer, la collectivité territoriale de Saint-Pierre-et-Miquelon et en Nouvelle-Calédonie.

Plafonds de ressources du locataire : les ressources du locataire figurant sur l’avis d’imposition au titre de 2003 ne doivent pas excéder 25 000 ¤ (personne seule) ou 46239 ¤ (couple marié). Ces sommes sont majorées en cas de personne(s) à charge :

• Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge : 48 914 euros

• Personne seule ou couple marié ayant 2 personnes à charge : 51 589 euros

• Personne seule ou couple marié ayant 3 personnes à charge : 55 163 euros

• Personne seule ou couple marié ayant 4 personnes à charge : 58 737 euros

• Majoration par personne à charge à partir de la cinquième : + 3 750 euros.

C – Les majorations supplémentaires
Outre cette réduction de 40 ou 50% du montant de l’investissement selon qu’on se situe dans le secteur libre ou le secteur intermédiaire, deux majorations peuvent être accordées :

• une majoration de 10 % lorsque le logement se situe dans une zone urbaine sensible.
• une majoration de 4 % lorsque des dépenses d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (2) sont réalisées dans le logement.

La réduction d’impôt est pratiquée avant imputation de l’avoir fiscal sur l’impôt résultant du barème progressif correspondant aux revenus de l’année d’achèvement ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure. Cette réduction d’impôt ne peut donner lieu à remboursement. Il n’y a pas de prorata temporis.

(1) Le décret d’application précisant ce qu’il faut entendre par surface habitable n’est pas encore publié.
(2) Un décret d’application précisera les équipements ouvrant droit à réduction supplémentaire.