Cerenicimo - Compte rendu de la conférence du 3 juin 2004 1

CERENICIMO
LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE
« DE LA THEORIE A LA PRATIQUE »
RETRANSCRIPTION DE LA CONFERENCE DU 3 JUIN 2004
Hôtel SOFITEL
Paris Porte de Sèvres
AVEC LA PARTICIPATION DE :
Maître Jean-Louis LE BOULC’H
Avocat fiscaliste – Cabinet AGIK’A – Annecy le vieux
Maître Didier GINGEMBRE
Avocat associé – Bureau Francis LEFEBVRE - Paris
Maître Frédéric GERNER
Avocat - Bureau Francis LEFEBVRE - Paris
Maître François-Régis PUJOL
Notaire fiscaliste - Nice
Monsieur Yves BERNARD
Expert Comptable – Expertim Fiduciaire - Nantes

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Monsieur Benjamin NICAISE : « Tout d’abord bonjour à tous et merci de votre participation en si grand nombre, nous sommes aujourd’hui rassemblés pour un sujet qui intéresse grandement les professionnels du patrimoine, la location meublée professionnelle. Nous aborderons sur ce vaste sujet des thèmes particulièrement précis et nous ne chercherons pas à traiter de la location meublée professionnelle dans son ensemble, le temps nous manquerait et je pense que nos formations habituelles vous ont déjà donné un certain nombre de points de repère pour tout ce qui concerne les généralités de la location meublée professionnelle. Ce statut connaît un succès grandissant depuis plusieurs années et, comme tout statut qui connaît un fort développement, il tend à se banaliser. Banalisation pouvant générer un certain nombre de dérives, il faut donc surtout garder à l’esprit que l’on parle d’investissements lourds avec des implications financières, fiscales et sociales conséquentes pour les investisseurs et par conséquent tout faire pour en maîtriser l’ensemble des tenants et aboutissants. Nous remercions par avance les orateurs qui nous font l’honneur d’être présents aujourd’hui pour nous apporter leur éclairage sur différents domaines : Maître PUJOL, notaire fiscaliste bien connu de tous, Maître LE BOULC’H, avocat fiscaliste spécialiste de la location meublée professionnelle et auteur de l’ouvrage « moins d’impôt grâce à l’immobilier » aux éditions Maxima, Maître GERNER et Maître GINGEMBRE du prestigieux « Bureau Francis LEFEBVRE » et Monsieur Yves BERNARD, expert-comptable, auteur d’un mémoire sur la location meublée professionnelle, de la société « Expertim fiduciaire ». Je vais laisser la parole à Olivier TRIT pour qu’il vous dresse le plan de la conférence d’aujourd’hui. »

Monsieur Olivier TRIT : « Après une introduction que nous mènera Maître LE BOULC’H reprenant les différentes définitions ainsi que les conditions de fond du statut de loueur en meublé professionnel, nous en verrons les conditions d’application et un certain nombre d’incidences pratiques. Le premier sujet analysera les différents types de surfaces immobilières et les incidences fiscales de leur traitement dans la vente aux investisseurs, en particulier dans les résidences para-hôtelières. Un second point traitera de la problématique de la TVA, les règles
d’assujettissement et de déductibilité et, pour être le plus pratique possible, c’est un peu l’esprit de la manifestation de cet après-midi, tout ce qui concerne l’aspect déclaratif. Toujours sur l’aspect déclaratif, nous aborderons le formalisme des inscriptions au registre du commerce, qui est souvent occulté mais qui peut, pour l’accès au statut de loueur en meublé professionnel, avoir des incidences lourdes si on ne respecte pas un calendrier bien défini et relativement court, dans cette problématique d’inscription, le thème récurrent de la compatibilité entre l’accès au statut de loueur en meublé professionnel et de la vente en état futur d’achèvement sera lui aussi abordé afin d’en définir les points de frottement et les risques induits. Nous n’allons pas balayer le fonctionnement d’un compte de résultat d’un loueur en meublé professionnel, vous savez très bien comment cela fonctionne, nous allons par contre aborder certains postes de charge : l’amortissement des biens qui a fait l’objet
depuis la Loi de finance pour 2004, d’un certain nombre de communications ; la taxe professionnelle en voyant les règles d’assujettissement et le cas des non professionnels ; enfin la possibilité pour les professionnels ou non de la location meublée d’adhérer à des centres de gestion et les avantages associés. La problématique générale de l’I.S.F., la gestion successorale qu’elle soit par l’ensemble des règles communes ou par le biais du démembrement de propriété et pour finir l’aspect social du loueur en meublé seront ensuite abordés avant de vous laisser la parole pour les éventuelles questions. Je vais maintenant laisser la parole à Maître LE BOULC’H pour l’introduction au sujet de cet après-midi : « la location meublée professionnelle. »

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Maître LE BOULC’H: « Avant de parler de location meublée professionnelle, il est bon de s’arrêter quelques instants sur la définition de la location meublée, tout simplement. Il faut s’avoir qu’aujourd’hui beaucoup de produits sont proposés aux investisseurs sur toutes sortes de résidences, des résidences pour étudiants, il y en a encore, des résidences pour personnes âgées dépendantes qu’on appelle des E.H.P.A.D., des résidences de tourisme, des résidences hôtelières, des résidences pour seniors, des résidences pour cadres en mobilité. Parfois même on voit des produits proposés dans des hôtels traditionnels. Est-ce que l’on peut dans tous les cas de figure considérer qu’on relève de la qualification de location meublée ? A l’évidence non, parce que la location meublée comme le dit l’Administration ou comme le rappelle l’Administration, dans une instruction du 1er août 1996, c’est la location de locaux d’habitation meublés. Donc je vais m’arrêter quelques instants sur cette définition parce qu’elle me semble importante pour valider cette qualification ou pour au contraire l’écarter dans un certain nombre de cas. Premièrement, la location : il faut donc qu’on soit en présence d’un contrat de location ce qui veut dire que si, par exemple, le loueur en meublé fournit directement des services hôteliers comme l’accueil, le petit déjeuner ou le nettoyage des locaux, qui permettent par ailleurs d’être assujetti à la TVA, on ne sera pas en présence d’un contrat de location car on ne relève pas comme disent les juristes du louage de choses, on sera en présence d’un contrat de prestations de services, d’hébergement de nature hôtelière, il s’agira alors d’un contrat de louage de services ou de louage d’ouvrages comme dit le Code Civil. Cela n’interdit pas évidement que des prestations hôtelières soient fournies, mais il faut que la relation qui existe entre l’investisseur et le gestionnaire soit une stricte relation de bail, donc, le plus souvent, on est en présence de baux commerciaux, et le fait que le gestionnaire fournisse lui-même à ses propres sous-locataires, qui sont le plus souvent ses clients, des prestations hôtelières ne remet alors pas en cause la qualification de location, donc attention à la notion de louage de choses : il faut rentrer dans le cadre locatif strict. Ma deuxième observation, ce sera le mot « habitation ». Le mot habitation, c’est un mot qui n’est pas défini, malheureusement, par le Code Général des Impôts donc il faut savoir dans quels cas on est en présence de locaux d’habitation. Comme on n’a pas de définition fiscale, je me réfère par mesure de prudence au Code de la Construction et de l’Habitation qui définit en ses articles R 111-1 à R 111-17, ce qu’est la notion d’habitation. C’est une position qui est la mienne mais pas forcément celle de tous les praticiens, ce qui fait que quand on me demande par exemple, de mettre en place une résidence de tourisme, je fais mettre certaines infrastructures qui ne sont pas forcément utiles ou nécessaires mais qui me permettront le moment venu de démontrer à l’administration fiscale qu’on est bien en présence de locaux d’habitation. Donc la notion d’habitation me semble importante, ce qu’il faudrait évidemment c’est que l’administration précise dans une actualisation de sa doctrine, ce qu’elle entend par le mot habitation, ce qui nous permettrait effectivement de ne pas avoir besoin de se référer au Code de la Construction et de l’Habitation. Ma troisième observation, c’est « meublé ». Qu’est-ce qu’on entend par « locaux d’habitation meublés » ? C’est-à-dire à partir de quel niveau d’ameublement, on n’est en présence de locaux meublés ? On a peu de réponse si ce n’est une ancienne réponse ministérielle qui est la réponse DESANLIS mais qui remonte à la nuit des temps. Cette réponse du 28 janvier 1980
nous dit qu’un logement est regardé comme meublé lorsqu’il est doté d’équipements mobiliers en nombre suffisant pour bénéficier d’un minimum d’habitabilité : j’appelle ça de la langue de bois. Comment essayons-nous de traduire ceci en pratique ? Dire simplement qu’un

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logement est meublé lorsque le locataire peut venir y vivre sans avoir besoin d’y apporter des meubles. Un logement comporte trois fonctions : la fonction « sommeil », la fonction « toilette » et la fonction « repas – cuisine ». Et c’est ce qui explique d’ailleurs que ces fonctions que j’exprime très simplement, sont déclinées et reprises dans les articles du Code de la Construction et de l’Habitation où l’on va avoir ces trois fonctions déclinées. Et ceci explique aussi la raison pour laquelle, je refuse de retenir la qualification de location meublée sur des hôtels car, sauf cas particulier, nous ne sommes pas en présence de locaux d’habitation. Je ne vais pas être beaucoup plus long sur ce sujet car il y a une séquence questions, si vous voulez qu’on y revienne, j’y reviendrai. On me pose aussi souvent la question : est-ce que je peux faire de la location meublée dans un camping-car ou dans une habitation légère de loisir (H.L.L) ? L’administration admet qu’on retienne la qualification de location meublée sur ce type d’hébergement s’il y a raccordement aux réseaux (électricité, gaz…), et que cela devient réellement des locaux d’habitation. Je ne parlerai pas des sujets spécifiques et notamment ce qui se passe, par exemple, dans une résidence quand on a 40 ou 45 % des locaux qui ne sont pas consacrés à l’habitation, qui ne sont pas des locaux d’habitation mais qui sont des locaux de services qui servent à fournir le déjeuner, le petit déjeuner, à fournir les prestations de soins, du nettoyage, etc., ce sera traité tout à l’heure. Quelques mots cependant sur la qualification de location meublée professionnelle. A l’inverse de la location meublée qui n’est pas très bien définie ou qui souffre d’une absence de définition juridique, on a une définition juridique précise de la location meublée professionnelle, c’est l’article 151 septies du Code Général des Impôts qui nous la donne ; ce sont les conditions que vous connaissez tous qui sont l’immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés, la condition de seuil de recettes de plus de 23 000 € et puis la condition alternative selon laquelle lorsqu’on retire de l’activité au moins 50 % de ses revenus, on peut être regardé comme professionnel même lorsqu’on ne fait pas plus 23 000 € de recettes annuelles. Je voudrais simplement ouvrir avec vous une question qui me semble être un peu paradoxale : Puisque nous avons aujourd’hui l’article 156 du Code Général des Impôts qui nous définit ce que sont les BIC professionnels, c’est le cas du contribuable qui louerait des locaux d’habitation sans remplir les conditions prévues à l’article 151 septies parce qu’il ne serait pas inscrit au Registre du Commerce ou parce qu’il ne réaliserait pas le seuil de recette prévu par la Loi, mais qui néanmoins consacrerait à l’activité son temps et remplirait la condition générale de participation personnelle directe et continue qui vise la qualification des BIC professionnels. Et bien, si on regarde très attentivement l’article 156, on s’aperçoit qu’il y a aujourd’hui trois familles que l’on peut prendre en compte : Il y a les loueurs en meublé professionnels qui sont une catégorie à part, il y a les BIC professionnels qui sont des personnes qui participent de façon personnelle directe et continue à l’activité et puis il y a les BIC non professionnels qui sont ceux qui n’étant ni loueur professionnel ni BIC professionnel ne remplissent pas la condition de participation personnelle. Maintenant, je vais laisser la parole sur l’aspect spécifique au statut LMP. »

Monsieur Olivier TRIT : « Merci Maître. Ce que je vous propose dans un premier temps c’est de commenter deux problématiques liées à certains ensembles immobiliers que l’on peut affecter à la location meublée professionnelle. Le premier point aura trait à la transformation de logement. Aujourd’hui, la communication récurrente qui est faite sur le statut de la location

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meublée amène effectivement un certain nombre d’investisseurs à envisager soit l’affectation de biens en leur possession loués nus à une location meublée, soit l’acquisition de biens loués nus et affectés à une location meublée. Alors cette transformation, si dans la théorie est faisable, dans la pratique, soulève un certain nombre de difficultés que Maître PUJOL va maintenant aborder. »

Maître François-Régis PUJOL : « Avant de répondre précisément à cette question, je voudrais simplement ponctuer sur ce que vient de dire Maître LE BOULC’H quant aux normes d’habitation du Code de la Construction et de l’Habitation. On sait que s’agissant des résidences de tourisme, on a un texte qui nous précise qu’on a des normes particulières, en particulier concernant la taille des logements, on a par ailleurs une réponse ministérielle qui nous confirme que l’on peut bien faire du loueur en meublé professionnel dans les résidences de tourisme. Concernant les kitchenettes, dans les maisons de retraite pour personnes âgées dépendantes il est évident que la plupart du temps, il n’y a pas de kitchenette. Alors parfois, il y a des kitchenettes qui sont fermées et le plus souvent il n’y en a pas et pour des raisons qui seraient peut-être longues à expliquer : on peut considérer cependant que, même en l’absence de kitchenette, on aura un véritable logement au motif notamment que la personne dépendante en question élit domicile dans cette résidence. Maintenant pour répondre à la question, certains propriétaires qui louent des appartements nus ou qui ont un appartement vide qu’ils ont envie de louer meublé, plutôt que de le louer nu pour s’affranchir de la Loi de 89 très contraignante pour les bailleurs, nous demandent comment peut-on faire pour louer meublé. Il y a plusieurs choses à vérifier au préalable : d’une part le règlement de copropriété. Si l’immeuble est en copropriété bien sûr, s’assurer alors que le règlement de copropriété n’interdit pas la location meublée. En règle générale, la plupart des règlements de copropriété qui sont à destination d’habitation, prévoient que la location meublée de l’appartement dans son entier, est possible. Donc très généralement, le règlement de copropriété va le permettre, sauf exceptions qu’il convient donc au préalable de vérifier. Second point de droit, dans les villes de plus de 10 000 habitants, le changement d’affectation de location nue en location meublée suppose une autorisation préalable de la préfecture. C’est l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation qui nous rappelle cette obligation et cet article fait référence aux loueurs en meublé professionnels. C’est-à-dire que si on est loueur professionnel au sens de ce texte, on est tenu à autorisation pour louer en meublé, si on n’est pas professionnel, on peut louer le bien en meublé sans autorisation. C’est au sens de la Loi de 49 que la qualification de professionnel est appréciée dans cet article, cette Loi de 1949, qui est complètement tombée en désuétude disait qu’était professionnel celui qui louait plus d’un logement meublé. Par conséquent quand on a qu’un seul logement meublé, rien n’interdirait sauf respect du règlement de copropriété, de louer un appartement en meublé sans autorisation particulière. Donc on pourrait effectivement être loueur en meublé professionnel avec un seul logement loué meublé si on répond aux critères de recettes et d’immatriculation au RCS sans être professionnel au sens de la Loi de 49 et par conséquent pouvoir faire un LMP avec un logement unique dans Paris par exemple. En revanche, dès qu’on va vouloir en louer un second, il nous faudra une autorisation.

Monsieur Olivier TRIT : «Maître GINGEMBRE du Bureau Francis LEFEBVRE va maintenant nous dresser la problématique associée au traitement des parties d’exploitation dans les résidences para-hôtelières et en particulier dans les résidences médicalisées. Ces parties affectées à la prestation de services, qu’ils soient marchands ou médicaux, peuvent

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représenter dans l’ensemble d’un bâtiment 30 à 40 % de la surface totale. Quels sont selon vous Maître GINGEMBRE les éventuels points de frottement, qu’ils soient en impôts directs ou en TVA et l’avis que vous avez sur le traitement à faire de ces parties communes. » Maître Didier GINGEMBRE : « Avant de traiter directement cette question technique, je pense que si l’on veut comprendre les questions parfois un peu complexes et touffues qu’on peut se poser sur la location meublé professionnelle, il faut essayer de comprendre l’évolution de la fiscalité sur ce secteur très particulier. Cela me paraît utile de faire un bref rappel historique sans vous infliger un cour d’histoire de la fiscalité sur la LMP. Je crois qu’il est important de rappeler que l’impôt sur le revenu avait cette particularité historique de permettre la compensation entre revenu positif et négatif de toutes les catégories de revenu. Si on prend le secteur de l’immobilier, historiquement, quelle que soit la nature de la location et des mobiliers donnés à bail, s’il y avait des déficits, on pouvait les imputer sur les autres revenus professionnels que l’on percevait. Cette possibilité a disparu, il y a de nombreuses années, en matière de location nue pour les revenus fonciers. Elle a été réactualisée récemment, mais avec beaucoup de parcimonie, pour relancer la vente de
logement neuf mais il était resté, malgré cette réforme concernant les revenus fonciers, une curiosité historique qui concernait précisément la location meublée. On sait que la location de meubles de manière individuelle relève d’une activité réputée commerciale au plan fiscal et donc de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. La location en meublé, c’est-à-dire d’un immeuble pourvu de meubles selon une consistance sur laquelle on reviendra, a toujours été considérée par principe comme ne relevant pas de la catégorie des revenus fonciers pour lesquels on savait que les déficits n’étaient pas imputables sur le revenu global mais a pu, pendant de nombreuses années, faire l’objet d’une imputation lorsqu’il y avait un déficit sur le revenu global, c’est-à-dire les autres revenus du contribuable. Lorsque d’ailleurs cette possibilité a été découverte à nouveau par certains promoteurs au début des années 80, notamment lorsqu’il y a eu l’explosion du secteur secondaire, des promoteurs ont vendu énormément de résidences secondaires en disant : « vous pouvez investir dans une résidence secondaire, en même temps la louer de manière saisonnière et si vous avez un déficit, ce n’est pas grave, vous pouvez gentiment imputer votre déficit sur le revenu global ». Cette situation a conduit le législateur à adopter en 81-82, je n’ai plus la date exacte, un texte qui a créé un régime spécifique aux loueurs en meublé professionnels. C’est important de rappeler ce point parce qu’il y a eu une inversion dans le dispositif en 1996, un peu plus tard. Donc, qu’est-ce qui s’est passé en 1982 ? On a voulu empêcher que des gens qui investissaient dans des résidences plutôt secondaires, et non pas uniquement dans un but d’investissement locatif, qui pouvaient être amenés à procéder à des locations saisonnières, puissent imputer joyeusement les déficits générés sur leurs autres revenus. C’est à ce moment qu’on a créé ce régime des loueurs en meublé et que le législateur fiscal a donné une définition qui est toujours d’actualité des loueurs en meublé professionnels : pour être loueur en meublé professionnel, il faut fiscalement remplir deux conditions : la première, c’est, comme on l’a rappelé, d’être
inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés et la deuxième c’est d’avoir un minimum de recettes annuelles correspondant à 23.000 € TTC. Et cela date de 1982 donc ce n’est pas d’hier. L’objectif vous l’avez bien compris, c’était d’empêcher que des gens qui ne pouvaient pas générer 150.000 F TTC de recettes, aujourd’hui 23.000 €, puissent imputer sur leurs autres revenus les déficits de la location en meublé. Donc, il fallait avoir un niveau relativement important de recettes pour pouvoir conserver cette possibilité. En revanche, cette première réforme de 81-82 ne touchait pas l’ensemble du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux, de telle sorte que si on pouvait faire un investissement immobilier qui était assorti de prestations spécifiques, on soutenait qu’on sortait du régime de la location meublé

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pour rentrer dans une activité hôtelière ou para-hôtelière et à ce moment-là, on retrouvait la pleine liberté d’imputer les déficits sur le revenu global. C’est précisément en raison de ces circonstances, puisque ce type de schéma s’est développé au début des années 90, deuxième vague d’assaut des contribuables, de leurs conseils et des professionnels de l’immobilier, qu’en 1996 est intervenue cette fameuse réforme dont vous avez tous entendu parler et qui a interdit d’imputer sur les autres revenus les déficits de toutes les activités relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux qui ne résultent pas de l’activité professionnelle et principale des contribuables. On a cependant gardé le régime des Loueurs en Meublé Professionnels avec la même définition, inscription au Registre du Commerce et minimum de 23.000 € TTC de recettes annuelles mais l’administration a procédé à une interprétation restrictive de cette notion en disant : « Si vous voulez rentrer dans cette catégorie de Loueurs en Meublé Professionnels, qui peuvent lorsqu’ils ont atteint ce niveau de recettes, imputer leur déficit sur leur revenu global, il faut que vous soyez strictement dans le cadre de la location meublé et que vous ne débordiez pas de cette location meublée donc il est hors de question de rentrer dans le louage de services en assortissant votre mise à disposition de local meublé de prestations de services », ce qui est exactement l’inverse de ce qu’elle soutenait avant 96, évidemment pour essayer de faire rentrer, au contraire, certains loueurs qui n’avaient pas le niveau de recettes dans le régime des loueurs en meublé non professionnels. Cela me paraissait assez important à rappeler parce que cela veut dire qu’aujourd’hui il faut être extrêmement vigilant, comme le rappelait Maître LE BOULC’H, sur la notion de local meublé de façon à ne pas sortir du dispositif permettant aux contribuables qui remplissent les conditions d’imputer ces déficits sur leur revenu global. Juste un petit rappel : vous avez cité tout à l’heure la Loi de 49 qui avait été la seule à donner une définition de la location en meublée, en disant que pour être loueur en meublé professionnel il fallait louer deux logements, car, lorsqu’on a la prétention d’investir et de revendiquer le statut fiscal des loueurs en meublé professionnel, le plus souvent il faut effectivement au moins deux logements. Ce qui est intéressant, c’est de s’apercevoir que dans la définition de 49 du loueur en meublé, non seulement il fallait deux logements mais on nous disait que la location pouvait s’accompagner ou non de prestations secondaires telle que location de linge, nettoyage de locaux ou préparation culinaire. C’était la définition juridique de 49. Aujourd’hui, il est important de savoir qu’il ne faut absolument pas que l’investisseur qui donne en location rende lui-même ces prestations ou mandate quelqu’un pour accomplir ces prestations en son nom ou pour son compte. C’est fondamental aujourd’hui. C’est la raison pour laquelle j’insiste sur le fait qu’il est très important de se contenter de louer un local avec des meubles. Ce local, cela doit être un logement et là j’en reviens à la question technique qui était soulevée. Qu’est-ce qu’un logement ? Je partage effectivement la référence qui a été donnée tout à l’heure sur la notion de logement par référence au Code de la Construction et de
l’Habitation, d’autant que si l’administration fiscale aujourd’hui n’a pas donné de définition du logement meublé pour l’application du régime des loueurs en meublé professionnels, il est quand même intéressant de voir qu’on peut raisonner par analogie avec des réponses ou des précisions que l’Administration a données en matière de revenus fonciers dans le cadre de dispositifs sur l’amortissement Périssol ou Besson. L’Administration ayant été interrogée par nos parlementaires sur ce sujet, a reconnu qu’il était tout à fait possible d’investir dans des résidences médicalisées pour personnes âgées, dans des résidences d’étudiants et a fortiori dans des résidences para-hôtelières de tourisme mais là, on le savait déjà depuis beaucoup plus longtemps, et qu’on peut tout à fait considérer que c’est bien un logement au regard des revenus fonciers pour ouvrir droit par exemple au régime de l’amortissement Périssol ou

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système Besson ou Robien aujourd’hui. Donc si c’est possible en matière de revenus fonciers, pourquoi ça ne le serait pas en matière de location meublée. On doit pouvoir considérer aujourd’hui que si on investit dans un local qui répond à la définition de logement au sens du Code de la Construction et de l’Habitation, qu’on le donne en location meublée dans le cadre d’un simple louage de chose et non pas de louage de services, même si c’est dans une résidence ayant une vocation spécifique, ce local peut rentrer dans ce dispositif de location meublée. Jusqu’où peut-on aller, parce que ce qui fait la particularité de ces résidences médicalisées pour les personnes âgées, c’est que ce n’est pas seulement la juxtaposition de logements comme pour une résidence étudiante, il y a souvent des locaux communs beaucoup plus importants. Ces locaux sont nécessaires pour l’exécution de prestations, le plus souvent paramédicales, mais également d’assistance plus générale, qui sont rendues par un exploitant ou une société qui est spécialisée, qui est d’ailleurs agréée pour ce faire au regard de la réglementation sociale. Et c’est là qu’il peut y avoir des différences d’interprétation ou d’appréciation, selon les promoteurs des produits sur le marché. Est-ce que l’investisseur auquel on s’adresse et qui souhaite revendiquer le régime de la location en meublé professionnelle peut investir sur un lot immobilier qui couvre non seulement la partie privative du local d’habitation, qui va héberger la personne âgée ou dépendante, mais aussi à des parties communes, qui sont de plusieurs types. Il y a des parties communes évidentes comme dans toutes copropriétés, dans lesquelles on va trouver les voies d’accès, les couloirs, les escaliers, les cours, tout ce que l’on qualifie communément de dépendances immédiates et nécessaires, mais dans les résidences médicalisées, il faut bien plus, il faut des locaux pour la restauration, il faut des locaux pour dispenser les soins et d’autres locaux spécifiques qui sont utilisés généralement, non pas par les personnes qui occupent les logements, mais par l’exploitant de la résidence qui dispense lui-même, ou sous-traite à des entreprises extérieures ces prestations. Et là effectivement, il y a sur le marché deux écoles, j’aurai tendance à dire que l’on peut avoir soit une optique de prudence, qui est toujours salutaire surtout quand on propose un produit avec une dominante fiscale, soit une optique de risque. L’optique de prudence consiste à dire que le texte vise la location d’un local d’habitation meublé, le local d’habitation doit donc se limiter au lot de copropriété destiné à héberger les personnes qui vont occuper ce local, mais ne doit pas inclure dans les parties communes les locaux destinés à rendre les prestations annexes dont nous venons de parler, et ceux-ci j’aurai tendance à préférer pour ma part qu’ils soient directement achetés par l’exploitant ou par d’autres investisseurs, mais qui ne revendiquent pas sur la location de ces locaux spécifiques la qualité de loueur en meublé professionnel au titre des locaux d’habitation car cela n’en est pas. C’est la réponse pragmatique et je rejoins sur ce point la remarque que faisait Maître LE BOULC’H. Autre remarque pour terminer sur ce problème des résidences spécifiques : en matière de bénéfices industriels et commerciaux, il y a une règle dans le Code Général des Impôts, qui dit que « relève de la catégorie des BIC, des personnes qui louent un établissement industriel et commercial muni de tous les équipements spécifiques » et c’est une catégorie qui est distincte de la location meublée. Imaginez que vous louiez une usine clé en main, pour prendre un exemple un petit peu caricatural mais qui frappe l’imagination, si vous louez cette usine qui a été conçue spécifiquement pour une production industrielle avec un certain nombre d’équipements adaptés à cette production, vous ne serez évidemment pas dans le régime des loueurs en meublé professionnels, et on viendra vous dire que vous n’êtes pas uniquement dans le régime des revenus fonciers de la location nue parce que vous louez ce

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qu’on appelle un établissement industriel ou commercial, muni du mobilier indispensable et nécessaire donc vous rentrez la aussi dans le régime des BIC mais de droit commun avec la possibilité d’imputer les déficits mais à la condition d’une participation effective directe et continue du contribuable. Je pense avoir répondu, peut-être pas tout à fait d’ailleurs, parce que le sujet est particulièrement vaste. »

Maître LE BOULC’H : « Juste une toute petite parenthèse, ce que vient de dire Maître GINGEMBRE montre à quel point cette problématique est complexe et à quel point il faut être prudent. D’autant qu’on voit aujourd’hui se développer des résidences médicalisées, spécialisées dans certaines affections, telle que Parkinson ou Alzheimer qui ressemblent beaucoup à des cliniques. Je pense que si on va dans la perspective d’une éligibilité au statut de loueur en meublé professionnel, il faut être extrêmement prudent, Maître PUJOL pourra préciser la solution que nous appliquons maintenant, de plus en plus, c’est de traiter les locaux de services, non pas en parties communes qui sont commercialisées auprès des investisseurs, mais en parties privatives qui ne sont pas vendues aux investisseurs, de sorte que les investisseurs ne louent que des locaux d’habitation en respectant encore une fois les conditions qu’on a indiquées tout à l’heure. Juste une parenthèse, parce que moi je vois bien un inspecteur des impôts demain, venir nous dire « vous avez 25 000 € de recettes dans une résidence où vous avez 40 % de locaux de services, moi je considère que ce que je vais retenir pour la prestation du seuil de 23 000 €, c’est le prorata des surfaces affectées à l’habitation et le reste je ne le mettrais pas dans le panier des recettes de meublés ». Je n'ai pas vu ce type de redressement, sachez-le, c’est simplement une anticipation. Mais on est là justement pour tenir compte de ces évolutions et de vous appeler à être prudent, parce que comme aujourd’hui nous n’avons plus de BIC hôtelier, il faut savoir que l’attention de l’administration se focalise de plus en plus sur les opérations de meublés. »

Maître Didier GINGEMBRE : « Tout à l’heure j’ai fait référence à des réponses ministérielles concernant l’amortissement Périssol en matière de revenus fonciers, où l’administration admet qu’on puisse bénéficier de cet amortissement pour des logements donnés en location nue dans des résidences médicalisées, mais pour rejoindre tout à fait ce que vous venez de dire, l’administration a dit : « vous ne pourrez pas faire bénéficier de l’amortissement Périssol la partie du prix de revient de votre investissement qui couvrirait des locaux autres que les locaux ayant la qualification de logement ». Cela rejoint ce qu’on venait de dire sur les locaux qui sont affectés à des prestations spécifiques. »

Maître François-Régis PUJOL : « Pour continuer sur ce chapitre, il y a un autre problème, c’est la TVA. Si on ne fait pas cette ventilation dans les surfaces vendues aux investisseurs on va avoir une TVA à 5,5 % pour le logement, et une TVA à 19,6 % pour ce qui ne serait pas du logement, les fameux 40 %. Et si on n’a pas anticipé cette ventilation, le FISC serait en mesure de nous demander la TVA au taux le plus fort sur la totalité du loyer facturé d’où un risque de redressement conséquent. L’une des solutions que l’on préconise, c’est de céder pour un euro les locaux de services en question à l’exploitant. Les ventes d’un pareil montant ou avec une absence de prix de la sorte, ne sont pas du tout illégitimes dans la mesure où ça se justifie notamment par l’obligation que l’on va donner à l’exploitant d’avoir à restituer le bien dans les mêmes conditions financières, c'est-à-dire pour un euro symbolique, à la copropriété si de son propre chef il décidait à l’expiration du bail, de ne pas le renouveler, et ainsi de priver le cas échéant, ou de tenter de vouloir priver les investisseurs, de la possibilité de trouver un successeur dans son exploitation. On arrive à blinder le système par toute cette

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organisation qui fait que d’un coté les investisseurs seront alors protégés des fantaisies éventuelles de l’exploitant et aussi du risque fiscal. »

Monsieur Olivier TRIT : « Je vais redonner la parole à Maître GINGEMBRE pour aborder les risques fiscaux mais aussi économiques induits par des montages qui proposent aux investisseurs, sous différentes formes, une association directe ou indirecte à la gestion de ces mêmes types de résidences para-hôtelières. »

Maître Didier GINGEMBRE : « Tout à l’heure je vous disais que l’administration fiscale, depuis 1996, considérait que le loueur en meublé professionnel, qui remplit donc les conditions, devait se contenter d’un simple louage de chose, c'est-à-dire de mettre à disposition un local meublé, mais ne pas fournir de prestations directement. L’administration, toujours dans le cadre des réponses qu’elle a faites concernant l’amortissement Périssol, précisait que si elle ne voyait pas d’inconvénient à ce qu’un investisseur puisse acheter des lots privatifs affectés aux logements situés dans une résidence pour étudiants ou médicalisée, il ne pouvait pas par ailleurs participer de manière directe ou indirecte à la gestion. L’administration a posé l’idée, pour que les choses soient claires, qu’il ne fallait pas mélanger les genres. Soit, on était investisseur en locatif, non meublé ou meublé, mais par contre si on prenait une casquette d’exploitant participant au risque de l’activité qui est développée dans les lieux qui sont donnés à bail, à ce moment là il pourrait y avoir un risque de requalification de l’activité exercée par l’investisseur. A l’égard de ce type de situation, je crois qu’il faut être vigilant, c'est-à-dire que, soit on est en présence d’un produit dans lequel on propose à un investisseur de faire simplement un investissement immobilier, d’être copropriétaire, d’acheter quelque chose qui ressemble clairement à un logement et de faire du louage de chose dans le cadre d’un bail qui est généralement consenti à un exploitant, qui est un commerçant, donc un bail commercial, bien sûr un logement équipé de meubles et là les choses sont assez claires, soit on demande à cet investisseur, en sus de son investissement immobilier de participer par ailleurs sous des formes qui peuvent être très diverses, à l’exploitation du preneur à bail ou des sociétés de services, qui exploitent la résidence. Je crois qu’à partir du moment où l’on propose à l’investisseur un produit qui n’est pas un pur investissement immobilier locatif avec ou sans meubles, et qu’on lui propose en plus de prendre « un ticket », une participation, d’être apporteur de capitaux, prêteur avec des formules qui peuvent varier, et qui fait que l’administration fiscale pourrait soutenir qu’il participe aux avantages et aux risques de l’exploitation, à la fois comme investisseur immobilier mais également sous diverses formes habilement montées au plan juridique, il y a un risque de contamination, d’inoculation d’un virus qui viendrait à déclarer peut-être une maladie, où on viendrait dire à l’investisseur « finalement, après examen de votre schéma, vous n’êtes pas uniquement investisseur immobilier dans un logement, vous avez une casquette d’exploitant indirect, vous êtes intéressés aux profits et aux risques et là, vous avez franchi une ligne (je ne sais pas si je dois l’appeler jaune) qui fait que la requalification est possible ». C’est difficile, et il faudrait voir effectivement les schémas, je sais qu’il y en a sur le marché, mais en gros c’est ça la tendance, soit vous restez dans un schéma qui est purement immobilier soit vous allez au-delà et à ce moment là il faut ouvrir les yeux et savoir ce qu’on vous propose. Regardez effectivement les situations pour, les yeux ouverts, avoir une opinion claire sur les risques fiscaux de requalification du projet. »

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Maître Frédéric GERNER : « Sur ce sujet je voudrais également ajouter deux petits points. Le premier c’est que la participation directe ou indirecte à la gestion, elle ne vient pas simplement des structures juridiques. Elle pourrait tout simplement venir d’un loyer qui serait indexé au chiffre d’affaires de l’exploitant et qui pourrait donc varier en fonction des résultats. Et puis d’autre part, sur les schémas qui sont proposés, il ne faut pas oublier qu’il n’y a pas uniquement un risque fiscal, mais également un risque juridique sur un plan plus large puisque la façon dont on peut proposer ces montages, pourrait faire glisser celui qui les propose vers des schémas de démarchage financier, voire, si cela s’étend, si le produit a du succès, sur quelque chose qui ressemble à de l’appel public à l’épargne. Et dans ce domaine il y a une réglementation qui est très stricte, il y a des interdictions, et il y a des risques qui peuvent aller jusqu’au pénal. Au-delà du fiscal, il y a des domaines juridiques sur lesquels il faut faire très attention. »

Monsieur Olivier TRIT : « Après cet éclairage important, toujours dans cet esprit de maîtrise du risque, on va venir maintenant à la TVA avec dans un premier temps les règles d’assujettissement des loyers, les principes de déductibilité de la TVA pour venir ensuite sur le formalisme déclaratif. Pour les conditions d’assujettissement, je vais passer la parole à Maître LE BOULC’H. »

Maître Jean-Louis LE BOULC’H : « Je vais être assez bref si vous le voulez bien. Avant, vous savez que les règles étaient assez restrictives, surtout l’application qu’en faisait l’Administration était très sévère. Il fallait fournir outre l’hébergement, quatre services cumulés : il fallait l’accueil, la fourniture de linge de maison, le nettoyage quotidien des locaux et le service du petit déjeuner pour être assujetti à la TVA. Et évidemment, on a eu des remises en cause parce que l’Administration a trouvé mille et un griefs à opposer aux gestionnaires et aux investisseurs sur ce terrain. J’ai même vu à Bordeaux un inspecteur des impôts remettre en cause l’assujettissement à la TVA, au motif que le petit déjeuner était servi dans de la vaisselle jetable et que ce n’était pas conforme aux usages hôteliers. Evidemment le redressement a fait long feu et il est clair que l’Administration avait vraiment exagéré. La Loi a changé récemment, puisque l’article 261 D, quatrièmement petit b, du Code Général des Impôts a fait l’objet d’une refonte législative. Désormais les règles sont un peu moins contraignantes qu’elles l’étaient auparavant, puisque nous n’avons plus quatre services, mais un bouquet de quatre services, dans lequel il faut fournir au moins trois services. Ces services sont toujours les mêmes avec quelques petites nuances. Maintenant c’est l’accueil, même non personnalisé, de la clientèle, la fourniture de linge de maison, le nettoyage régulier et non plus quotidien, des locaux, et le petit déjeuner. Ce qui nous avait inquiété quand la Loi est sortie, c’est cette précision qui avait été apportée et qui est toujours dans le Code, c’est que ces services devaient être fournis dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités de façon professionnelle. On s’est dit : il va falloir qu’on ait un accueil vingt-quatre heures sur vingt-quatre, il va falloir qu’on mette en place des dispositifs et des infrastructures très lourdes à gérer. Heureusement l’instruction administrative qui a commenté ces dispositions a complètement renversé la vapeur et a donné un assouplissement très important aux conditions fixées par la Loi, puisque maintenant on ne parle plus de services
obligatoires ou d’usages hôteliers, on parle de services qui doivent être proposés. Et on revient toujours à cette règle, selon laquelle il faut disposer des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir réellement ces services. C’est la référence à l’ancienne instruction administrative, mais quoi qu’il en soit dans la nouvelle instruction on a cet assouplissement qui est intervenu et qui fait qu’aujourd’hui on est assez optimiste sur les conditions d’assujettissement à la TVA, on est même dans certains cas amenés à se poser la question de

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savoir si on ne risque pas d’être assujetti à la TVA contre notre gré. En effet dans un certain nombre de résidence l’accueil est assuré, le nettoyage des locaux est effectué de façon régulière, et le linge de maison est proposé ce qui peut entraîner, de façon involontaire l’assujettissement à la TVA. Comme vous le savez, j’avais écrit dans mon premier livre que l’ancienne rédaction de l’article 261 D 4°b me semblait contraire à la 6° directive communautaire, qu’il y aurait du contentieux sur ce point et que la Loi devrait sans doute changer. Le combat a été mené sur le dossier d’un loueur en meublé fournissant des prestations d’hébergement de façon saisonnière en station de sport d’hiver. C’est le fameux arrêt LEJEUNE, par lequel le Conseil d’Etat a confirmé que la Loi française n’était pas compatible avec le Droit Communautaire. Nous nous sommes en particulier référé au principe dégagé par la Cour de Justice des Communautés Européennes et notamment à l’arrêt Elisabeth BLASI, dont il résulte que pour définir la notion d’hôtellerie ou para-hôtellerie, il convenait de se référer au critère de la durée des séjours plutôt qu’à celui de la fourniture des services para-hôteliers. Le nouveau texte me semble toujours incompatible avec la sixième directive, parce que ce qu’avait sanctionné le Conseil d’Etat, c’était le cumul des prestations hôtelières. Au fond on est confronté à une problématique qui est celle de la conception de l’hôtellerie ou de la parahôtellerie, qu’est-ce que l’hôtellerie ? Qu’est-ce que la para-hôtellerie ? Et il y a deux conceptions, il y a l’allemande et il y a la française. Pour les Allemands, l’hôtellerie c’est les séjours de courte durée. Pour les français c’est les services hôteliers. Et la cour de justice avait privilégié plutôt la conception allemande dans l’arrêt BLASI. Il se trouve qu’on a gardé la conception française des services, mais que grâce à l’assouplissement apporté par la doctrine administrative, on aura probablement peu de remise en cause et peu de contentieux, pour peu qu’on prenne les précautions requises pour prouver à l’administration qu’on est en mesure de fournir les services. Je voudrais juste toucher un mot des résidences de tourisme. Pour elles la problématique n’est pas tout à fait la même, parce que c’est un autre article qui vise l’assujettissement, c’est l’article 261 D-4-a qui nous parle effectivement de résidence de tourisme classée, donc il faut qu’on soit en présence d’une résidence de tourisme qui fait l’objet d’un classement préfectoral, on nous parle d’une location d’une durée d’au moins neuf ans, donc il faut un bail, il faut un contrat de location, on nous parle d’un exploitant unique, ce qui va nous amener à nous poser la question des résidences dans lesquelles on a un restaurant qui est exploité par quelqu’un d’autre. Parce qu’on peut considérer qu’on est en présence d’un exploitant unique ou pas, donc toutes les petites questions qu’il va falloir regarder de près pour éviter de se faire retoquer. Et qui nous parle également d’un engagement de promotion touristique à l’étranger, souscrit par l’exploitant unique. Le gestionnaire doit s’engager, soit à affecter pendant 24 mois 1.5 % de son chiffre d’affaires à la recherche de la clientèle étrangère, soit à consacrer, pendant la même période, 20 % au moins des unités d’hébergement à l’accueil de la clientèle étrangère, en concluant à cet effet des contrats avec des organisateurs de voyages ou de séjours. Des règles qui sont maintenant mieux fixées, une plus grande lisibilité de l’assujettissement à la TVA, avec une petite question récurrente sur la résidence de tourisme. Vous savez qu’on peut proposer aux investisseurs de bénéficier de droits de séjour prioritaires puisque c’est prévu par l’arrêté de 1986, et donc l’Administration a admis de prendre en compte cette règle, mais l’a encadrée. Elle nous a dit : Oui, mais il faut d’une part que le propriétaire acquitte un

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loyer correspondant au prix de ces séjours, loyer qui doit correspondre au prix public, avec une décote pour tenir compte du fait qu’on n’a pas de frais de commercialisation exposés, ce qui fait qu’on peut aller jusqu’à 75 % du prix public de commercialisation. Et puis il ne faut pas occuper plus de 182 jours par an. Finalement tout ça est assez souple, il est même admis qu’il y ait un paiement par compensation du loyer dû par le propriétaire, qui devient en quelque sorte locataire, avec les loyers dus par le gestionnaire. Par contre ce qui évidemment me pose problème c’est les opérations réalisées dans le cadre de SARL de famille ou d’EURL. A ce moment là, est-ce qu’on peut considérer que les droits de réservations prioritaires, sont utilisés par les associés de la société, est-ce qu’on rentre dans le cadre ? Ou est-ce qu’on n'est pas dans le cadre ? Dans la mesure où si je sais comment une personne physique sait jouir d’un logement, je ne sais pas comment une société sait jouir d’un logement. Et moi je n’opère pas de confusion entre la personne physique et la société. Ce sont des petits problèmes, il faut penser à tout ça, parce que, ce sont sur ces petits détails là, qu’on peut se faire bloquer, mais d’une façon générale pour moi plus de lisibilité, moins de risques, par contre beaucoup de précaution au niveau des montages pour ne pas se faire retoquer, comme on s’est fait retoquer dans le passé, ce qui nous a obligés à guerroyer pendant quelques années avec l’Administration. »

Monsieur Olivier TRIT : « Merci Maître, juste avant de passer la parole à Maître PUJOL, une petite précision. Il y a une confusion assez régulière qui est faite entre le fait d’être loueur en meublé professionnel et l’assujettissement à la TVA, partant du principe qu’être loueur en meublé voulait dire sine qua none être assujetti à la TVA. Ce que vient de nous dire effectivement Maître LE BOULC’H, c’est que l’on est assujetti à la TVA, que l’on a donc de la TVA applicable au loyer, uniquement dans l’hypothèse où on loue des logements soit dans le cadre de résidences de tourisme classées, soit dans le cadre de résidences assorties de prestations de services. C’est le fait d’être assujetti à la TVA sur les loyers issus de la location qui va nous permettre de déclarer la TVA déductible et récupérer de l’éventuel crédit de TVA. Je vais laisser sur ce sujet Maître PUJOL s’exprimer, pour les différents types de TVA récupérable et principalement la TVA immobilière ».

Maître PUJOL : « Pour continuer ce que disait Monsieur TRIT, il suffit que la finalité de l’opération soit une opération assujettie à la TVA, pour que toutes les TVA en amont, de tous les opérateurs qui sont en strates soient récupérables. C’est le consommateur final qui paye la TVA, c'est-à-dire le touriste ou la personne âgée qui est hébergée, ou l’étudiant qui va payer sa TVA au taux de 5,5 %. Ce qui n’est pas très sympathique pour le FISC, puisqu’il n’est pas très gagnant dans l’opération, il nous restitue une TVA à 19,6 et on ne paie laborieusement qu’une TVA à 5,50, sur le montant des loyers seulement. Donc toutes ces TVA sont en droit pour l’investisseur d’être récupérées. Tout à l’heure on vous parlera du formalisme, de la comptabilité et de tout ce qui est fait pour cette récupération. Pour être plus pragmatique à notre niveau, chez les notaires, pour les loueurs en meublé le client achète son bien TVA comprise par exemple et finance y compris la TVA. Il la récupère, ensuite il en fait ce qu’il veut, il la place, ou il en fait autre chose en produit financier ou il rembourse la banque. Toutes les ventes immobilières d’immeubles neufs sont assujetties à la TVA. Que sont les ventes d’immeubles neufs ? Ce sont les ventes d’immeubles qui sont achevés depuis moins de

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cinq ans et qui n’ont pas fait l’objet d’une mutation depuis l’achèvement, sauf si c’est une mutation qui a été faite à un marchand de biens. Pendant les cinq premières années de l’achèvement, les reventes d’appartements dans ces hypothèses, seront donc assujetties à TVA. Donc là on est dans un domaine classique de TVA immobilière et on n’a pas d’opérations de remise en cause des TVA. En revanche, dès qu’il s’agit de la deuxième mutation depuis l’achèvement en dehors de celle d’un marchand de bien, ou si elle a lieu cinq ans après l’achèvement, la vente est assujettie aux droits d’enregistrement, au taux de 4,89 % unifié aujourd’hui. Dans cette hypothèse, trois cas peuvent se présenter. Soit nous ne sommes plus en régime TVA, il n’y a pas de TVA sur immobilisation à restituer par le vendeur, ce n’est pas un marchand de bien qui revend, il n’y a pas de TVA sur marge, etc….. Dans cette hypothèse, la vente est une vente moyennant un prix, qui ne comporte pas de TVA, je n’ose pas dire hors taxe, parce que ça prête à confusion, c’est une vente sans TVA. Dans certains cas, il y a une restitution de TVA qui est à opérer par le vendeur du bien immobilier ainsi que le prévoit l’article 210-1 de l’annexe 2 du CGI. Celui-ci dispose qu’on doit restituer un vingtième de TVA par année non courue jusqu’au début de la dix-neuvième année, au trésor. Cela c’est depuis 1996, avant 1996 la règle était du dixième seulement. Aujourd’hui cette règle redevient plus importante puisque notamment en tourisme, c’est une information qu’on doit aux investisseurs s’ils envisagent de résilier amiablement ou autrement leur bail avec le gestionnaire. Dans cette hypothèse d’une revente avant la fin de la dix-neuvième année de détention, que ce soit le constructeur ou Monsieur Dupont qui ait acheté un appartement, qui le revend, il va devoir restituer des vingtièmes de TVA au trésor. Il peut cependant facturer cette TVA à son investisseur, on va donc avoir un bien immobilier qui, bien que nous soumis à la TVA immobilière, comporte une partie de TVA récupérable en sus du prix. Dans la mesure où l’investisseur continue l’activité en TVA il est alors en droit de récupérer celle-ci, c’est une opération tout à fait neutre pour les deux intervenants. Autre hypothèse encore, si c’est un marchand de biens qui a acheté l’immeuble, lui il va avoir ses immeubles en stock, il va acheter un immeuble entier, il va le revendre en détail, ça se fait assez souvent maintenant, il va dégager une marge. Cette marge a un assujettissement à la TVA. Cette TVA se calcule d’une manière un peu particulière. Elle est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat augmenté des frais. Cette marge est réputée TTC, autrement dit, la TVA revient à 16,38 % du montant de la marge. Cette TVA peut être également facturée aux investisseurs de la même manière quand eux-mêmes continuent toujours à louer dans un régime TVA. Autrement dit, le marchand de biens qui aura fait son opération va revendre en majorant son prix du montant de la TVA, qui elle-même sera récupérée par l’acquéreur. Attention, la marge n’est qu’une marge apparente, je viens de le dire. C’est le prix de vente moins le prix d’achat et les frais. Mais la plupart du temps les marchands de biens vont faire des travaux, ont des commissions à payer, etc….Bien évidemment, quand ils vont faire leur CA3 du mois suivant à la revente, ils vont bien sûr déclarer en recette la TVA sur marge qu’ils ont facturée au client, sur la marge calculée ainsi que je viens de le dire. Mais ils déduiront de cette TVA à payer, toutes les TVA qui ont été facturées par ailleurs, TVA d’agence immobilière, TVA sur les travaux, etc… Donc la marge réelle, celle qui sera assujettie à l’IS en général, sera complètement différente de la marge TVA qui a ce mode de calcul particulier. »

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Monsieur Olivier TRIT : « Après ces éclaircissements, Yves Bernard va venir aux formalités déclaratives de la TVA, les acomptes, les régimes de régularisation de TVA CA12, les formulaires de remboursement. »

Monsieur Yves BERNARD : « L’objectif de mon intervention c’est plus de vous montrer le côté pratique des choses, je vais commencer sur la TVA. Il y a deux régimes réels en matière de TVA, le réel normal et le réel simplifié. Les deux régimes sont bien entendu équivalents quant au calcul de la TVA à payer, je préconise donc d’opter pour le réel simplifié afin d’alléger au maximum les obligations déclaratives. Le régime du réel simplifié marche sous forme d’acompte, il y a quatre acomptes dans l’année. Ces acomptes sont trimestriels sauf pour le dernier qui est un bimestre, octobre et novembre et puis il y a une déclaration récapitulative CA12. Les trois premiers acomptes sont égaux à 25 % de la TVA qui a été payée au titre de l’année précédente, ils sont appelés sur un document cerfa 3514. La première année on ne connaît forcément pas la TVA à payer car aucune TVA n’a été payée l’année précédente, il faut donc déterminer une TVA sur les documents qu’envoie l’Administration, ceux-ci étant vierges. Ces acomptes, sont en général égaux à zéro puisqu’on a plus de TVA déductible que de TVA collectée, on collecte à 5,5 % vous l’avez compris, on déduit à 19,6 %, on est très souvent créditeur, donc on met 0. La CA12 qu’on peut présenter maintenant est le formulaire sur lequel on récapitule la totalité de la TVA due dans l’année. Sur le haut, vous avez la TVA collectée et puis au milieu vous avez la TVA déductible et donc la TVA à payer qui résulte, sur la deuxième page, par différence. On calcule la TVA collectée à 5,5 puisque c’est de la location de logement et la TVA déductible se reporte là, en ventilant entre la TVA déductible sur immobilisation de la TVA déductible sur autres biens et services qui vont être tous les frais annexes. Cette déclaration CA12 permet aussi de demander le remboursement d’un éventuel crédit de TVA, il se fait sur la quatrième page. Deux cas sont alors à distinguer, la demande de remboursement d’un crédit de TVA immobilière ou résultant de biens et services. Un crédit de TVA relatif à de la TVA immobilière peut faire l’objet d’une demande de remboursement sur la première déclaration trimestrielle le constatant, celle sur biens et services le sera exclusivement sur la Ca 12. Le délai de remboursement ? La TVA est un impôt pour lequel l’Administration Fiscale nous explique qu’il y a des risques de détournements importants, qui multiplie en fait les contrôles internes, pour ces remboursements. Donc, il faut compter, une fois qu’on a demandé le remboursement, trois mois pour avoir le remboursement effectif à partir du moment où on a déposé la demande. La déclaration de TVA CA12 se dépose fin avril de chaque année N+1 au titre de l’année N. On peut penser qu’en juillet N+1, on est tranquille, on a récupéré notre TVA. C’est le délai maximum. »

Monsieur Olivier TRIT : « Après la TVA, on va passer maintenant au formalisme déclaratif de la création d’activité, c’est-à-dire la déclaration d’existence avec les différents types de formulaires utilisés mais surtout les points de vigilance ainsi que les différentes options que l’on va avoir à prendre et la façon de les manifester ».

Monsieur Yves BERNARD : « Il y a effectivement un certain nombre de démarches qui doivent être opérés lors de la création de l’activité de loueur en meublé, chacune de ces démarches doit être inscrite dans un calendrier faute de ne pouvoir être opposée à l’administration fiscale. Elles concernent la déclaration d’existence, l’option à la TVA,
l’option B.I.C. et l’option impôt sur le revenu pour les SARL de famille.

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La déclaration d’existence de l’activité : toute personne physique ou morale, assujettie à la TVA, doit souscrire une déclaration d’existence concernant son activité, elle doit comporter la date de démarrage de l’activité et les options en particulier en matière de TVA et de régime fiscal. Ce point est particulièrement important. Comme vous le savez, le seuil de recettes la première année est apprécié prorata-temporis en fonction du nombre de jours d’activité par rapport à 365 jours. Les investissements étant souvent réalisés de manière à juste dépasser 23 000 €, il importe que ce calcul compte bien l’exact nombre de jours d’effet du bail et non pas plusieurs jours en plus ce qui pourrait nous faire passer sous le seuil de 23 000 € ceci nous oblige donc à faire démarrer l’activité le jour exact de la prise d’effet du bail et donc de la signature authentique. Cette déclaration d’existence devant être souscrite dans les 15 jours du démarrage de l’activité, il faut donc que le formulaire soit complété et adressé au greffe dans les 15 jours de la signature authentique ce délai est très court et s’il n’est pas respecté, peut causer d’importants préjudices. Ce que l’on préconise alors et ce à quoi il faut veiller c’est de préparer ces documents avant l’acquisition définitive de telle sorte que le cabinet comptable les ait en sa possession signés avant même la signature de la vente pour qu’il puisse réagir à coup sûr dans les 15 jours de l’acte qui matérialise le début des opérations. Deux documents sont principalement utilisés pour déclarer l’existence de l’activité : un imprimé P0 et un imprimé M0. L’imprimé P0, un « P » comme Personne physique, est utilisé pour les personnes physiques. L’imprimé M0 est utilisé pour la création des sociétés. »

Monsieur Olivier TRIT : « J’en profite pour appuyer sur cet aspect déclaratif car nous nous rendons compte que beaucoup, y compris bien souvent les comptables des clients à qui l’on fait un peu plaisir en leur confiant l’opération, ne maîtrisent pas tout ce qu’il se passe après que l’acte authentique soit signé. Effectivement, à défaut de ne pas avoir déclaré l’existence dans les quinze jours du démarrage de l’activité et d’opérer les différents options c’est le régime de franchise en base qui s’appliquerait, c’est un régime qui sort du champ d’application de la TVA. La première conséquence pour l’investisseur c’est de ne pas pouvoir récupérer la TVA, la seconde conséquence, c’est un investissement qui permettait de générer 23 500 € TTC de recettes car les factures de loyers comportent de la TVA, aura, sous ce régime un loyer sans taxes de 22 275 € avec comme incidence directe, dès la première année de l’acquisition, une perte du statut de la location meublée professionnelle, il faut donc y être extrêmement vigilant. Autre précision concernant la M0 et les sociétés, que ce soit pour les formalités bancaire ou de signature authentique nous avons en règle générale besoin du K-bis, matérialisant l’existence juridique de la société, plusieurs semaines avant la signature notariée. La problématique que l’on a, c’est de mentionner une date de démarrage d’activité sur la M0 de manière à pouvoir faire éditer un K-bis sans savoir quel jour l’activité va réellement démarrer. Cela nous oblige donc à un double formalisme pour les sociétés, à une déclaration d’existence qui s’appelle la M0, où l’on va déclarer une société mais sans activité économique. Une fois que l’on aura passé notre acte authentique, faire un nouveau formulaire qui sera le formulaire M2, qui est un formulaire de mise en activité sur lequel on va effectivement reprendre la date de démarrage d’activité et de cette manière être sûr de satisfaire au prorata de loyer. »

Monsieur Yves BERNARD : « J’insiste, pour finir, sur les options. Les déclarations P0 et M0 font apparaître des options qui sont excessivement importantes, l’option TVA comme on en a parlé et l’option pour le régime réel, si elles ne sont pas correctement manifestées, le risque est d’être placé de plein droit sous le régime micro-bic donc je conseille toujours de les confirmer par un courrier recommandé avec accusé de réception au Centre des Impôts. »

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Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je peux me permettre pour conclure ce point. On a aujourd’hui plusieurs centaines de clients qui tournent sous le statut de loueur en meublé professionnel, et nous n’avons aucune tentative d’attaque de l’Administration sur des problèmes de fond. C'est-à-dire savoir s'il y a la kitchenette, savoir le sort des parties communes. On n’a pas d’attaque là-dessus, par contre toutes les attaques viennent sur des problèmes de forme, c’est systématique. Ils attaquent sur des prorata de loyer, sur des problèmes de déclarations qui ont été faites trop tard. Il convient donc d’y prêter vraiment attention car le risque provient principalement de la non maîtrise de cet aspect déclaratif. Je voudrais qu’on aborde maintenant un point qui a beaucoup animé la profession, c’est les problèmes de vente en état futur d’achèvement. On ne va pas revenir sur la faisabilité ou non
du LMP avec des ventes en l’état futur d’achèvement livrables à N + 1 suivant l’acte, je pense que tout le monde est à peu près convaincu, du moins je l’espère, qu’il vaut mieux éviter ce type de montage. Néanmoins aujourd’hui, comme toujours, on voit les choses se caricaturer. On nous a dit : si c’est livré dans l’année, c’est bon. Aujourd’hui c’est ce qui est communément admis, on acte dans l’année de livraison et puis on n'a pas de problème. Malheureusement ce n’est pas aussi simple que ça, on aimerait bien que ce soit le cas, cela nous simplifierait grandement les choses. Maître GERNER, je vous laisse aborder ce sujet qui est un point crucial. »

Maître Frédéric GERNER : « Effectivement, le problème vient de l’appréciation du prorata temporis que l’administration admet lors de l’année de la création de l’activité. L’acquisition de l’immeuble intervient par exemple en février, et le bail entre en vigueur en octobre avec la livraison de l’immeuble, la question est alors très simple, c’est de savoir à quelle date on fait commencer le prorata temporis. Si on le fait commencer en octobre, on est évidemment dans un cas où en année pleine, on respecte le seuil de 23 000 €, donc on n’a pas de problème au niveau prorata mais on ne fait aucune déclaration en février. Le problème c’est que l’administration n’a pas défini qu’elle est la date de départ du prorata temporis. Elle dit simplement qu’il faut retenir la date de création de l’activité, et donc on a tous les problèmes qu’on a vus à propos des formalités M0, P0. Qu’elle est la date qu’on déclare comme date de création de l’activité ? L’administration n’a pas dit, et c’est là où l’on commence à rentrer dans des subtilités un peu particulières, qu’au plan des impôts directs, et donc de l’appréciation de la location meublée, il fallait retenir la date de création d’activité mentionnée pour la TVA. Mais il est bien évident que c’est la date qu’elle va retenir prioritairement, puisque c’est celle qu’aura déclarée l’investisseur et qui permettra à l’administration de rejeter la déduction du déficit du revenu global au titre de cette année de démarrage. Pour les besoins de la TVA, on l’a vu, on est obligé de retenir une date qui est celle de l’acte pour pouvoir déduire l’ensemble de la TVA qui est afférente aux frais d’acquisition de l’investissement. Le problème c’est que si on déclare une date qui est la plus tôt possible, c'est-à-dire celle de l’acquisition de l’investissement, on torpille le prorata temporis pour la première année. Que peut-on répondre à l’Administration fiscale ? Simplement que l’esprit du texte qui requiert un seuil de 23 000 €, ce n’est pas d’empêcher les schémas de vente en l’état futur d’achèvement, et ça n’est pas d’empêcher que l’année de démarrage de l’activité on ne puisse pas entrer dans le cadre de la location meublée professionnelle. C’était simplement comme on l’a dit tout à l’heure, d’éviter de faire rentrer dans le cadre de ce régime les locations

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saisonnières ou les locations qui concernaient des résidences secondaires ou des locations qui étaient vraiment des locations à titre privatif et pas des locations d’investissement sur lesquelles on fait une location à long terme. On se retrouve dans un flou total sur la question, et plus on a de décalage et d’écart entre l’acquisition de l’immeuble et l’entrée en vigueur du bail, plus on est en risque sur l’année de création de l’activité. Là-dessus on n’a pas de réponse, l’administration ne s’est pas prononcée de manière claire. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Aujourd’hui on a des positions de l’administration concernant l’étape de démarrage de l’activité, on n'en parlait pas plus tard que ce midi à table, qui sont sensiblement différentes. Certains inspecteurs vont considérer que c’est la date d’acquisition de l’immeuble, d’autres vont considérer que c’est la date d’immatriculation, d’autres la date de mise en activité de la société, puisque vous savez que sur les sociétés on peut à la fois faire une immatriculation et ultérieurement une mise en activité. Et puis on en a trouvé un extraordinaire qui considère que c’est la date de signature des statuts. Donc il faut vraiment chercher, toujours par précaution, vous comprendrez qu’on est vraiment sur des points ultra-limite où personne n’a une réponse absolue, mais par précaution il faut vraiment aujourd’hui chercher à faire coïncider l’ensemble des dates, signature de l’acte, facturation des frais, mise en exploitation, c'est-à-dire signature du bail et début d’activité dans tous les sens du terme, que ce soit l’immatriculation, que ce soit la déclaration d’existence en TVA. A partir du moment où on s’écarte des ces points là, on crée du risque. »

Maître Didier GINGEMBRE : « En fait, je voudrais rebondir là-dessus parce qu’on s’aperçoit que cette histoire un peu byzantine démontre qu’il y a un conflit phénoménal entre l’esprit et la lettre du texte. C’est vrai que si on lit strictement le texte, on s’aperçoit que pour pouvoir être qualifié de loueur en meublé professionnel et avoir le droit d’imputer sur son revenu global le déficit qui est généré, il faut respecter la condition des 23 000 € de recette TTC dans l’année. Le problème se pose la première année ou pendant la période des achats dans le cadre d’une VEFA, parce que soit il n’y a pas de recette, soit la recette est ajustée prorata temporis en fonction d’une date qui est différente selon qu’on dise « c’est dès que vous avez créé » ou « dès que vous avez signé la vente » alors même que le bail n’est pas entré en jouissance. Vous avez un déficit la première année parce que vous n’avez pas assez de revenus ou vous n’avez pas encore de produit, et on vient vous dire que parce que le seuil de 23 000 € n’est pas atteint pour cette raison qui est mécanique, structurelle et évidente, que vous avez un déficit de loueur en meublé non professionnel. Et l’année d’après, vous satisfaites à la condition et vous devenez loueur en meublé professionnel, ce qui est quand même fondamentalement absurde. Je ne pense pas que c’est quelque chose qui ait été voulu, historiquement ce qui a dû être voulu, c’est clair, c’est que l’on mesure la notion d’investisseur professionnel en location meublée, au fait que le bail ou les baux qui sont attachés aux locations que vous donnez, génèrent un minimum de recettes annuelles en période courante d’au moins 23 000 €. Sinon c’est effectivement faire une interprétation littérale, malheureusement c’est celle que fait l’Administration et celle que font les vérificateurs dans les contrôles. Il faudra qu’un jour on sorte de cette situation, un petit peu absurde où on vient vous dire que parce que vous ne respectez pas mécaniquement la lettre du texte, le seuil de 23 000 €, alors qu’on sait pertinemment que vous le respecterez après, parce que vous avez peut être déjà signé un bail, qui vous garantit généralement des loyers avec un exploitant d’au moins 23 000 € annuels, on vous dit : « la première année ce n’est pas de chance vous n’avez pas le seuil de recette donc

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vous êtes non professionnel, il ne peut pas être imputé sur votre revenu global. Pire d’ailleurs, parce qu’ils peuvent dire « vous étiez loueur non professionnel et vous passez loueur professionnel donc le déficit qui n’est pas imputable sur le revenu global, il n’est même pas reportable sur les revenus de votre activité professionnelle l’année suivante ». C’est une scorie historique mais évidemment dans l’administration on en profite puisqu’on est
en présence d’un régime qui a évolué avec le temps par strates successives et qui n’est pas homogène dans sa conception aujourd’hui, il faut espérer que ça fera partie des choses qui seront corrigées ; l’ennui c’est que c’est une correction qui n’est pas dans le sens des intérêts du Trésor, donc on ne peut pas s’attendre à ce qu’elle soit faite spontanément par l’administration fiscale. »

Maître Jean-Louis LE BOULC’H : « J’apporterai un tout petit complément à ce qui vient d’être dit. Quand on est en face d’un entrepreneur individuel, une personne qui fait l’acquisition en nom propre, effectivement le problème est un peu limité puisque qu’il est réputé déclarer son début d’activité dans les quinze jours du début d’activité donc il marque lui-même par sa déclaration d’existence son début d’activité. Quand on est en présence d’une personne morale, comme on l’a dit tout à l’heure, il y a un décalage possible entre la création de la société et le début d’activité. Des redressements commencent à fleurir sur ce thème, autour de la notion de début d’activité, compte tenu de l’interprétation restrictive faite par les services fiscaux qui se réfèrent à la date de création de l’entreprise ou de la société. Nous opposons alors à l’Administration l’instruction du 1er septembre 1996 qui précise que pour qu’il y ait début d‘activité le contribuable doit disposer des immobilisations nécessaires et doit commencer les premières opérations commerciales d’exploitation, telle que vente ou prestations de services. Si je suis un chauffeur de taxi, je ne peux pas commencer mon activité tant que l’on ne m’a pas livré mon taxi ;si je suis marin pêcheur, je ne puis aller à la pêche tant que l’on ne m’a pas livré mon chalutier. Je ne peux pas travailler si je n’ai pas d’outil. Il convient cependant d’être particulièrement prudent dans la mise en œuvre des dossiers, compte tenu des incertitudes qui subsistent sur cette notion de début d’activité. »

Monsieur Olivier TRIT : Pour juste résumer en quelques secondes notre problématique de VEFA, comme nous l’a dit Maître GERNER, on n’a pas de position de l’Administration fiscale qui nous dit aujourd’hui à quel jour elle va commencer à calculer le prorata temporis, quelle que soit la date mentionnée sur la déclaration d’activité. Ce qui fait que, par mesure de prudence, on fait coïncider la date de démarrage d’activité, inscrite sur les formulaires M0 ou P0 avec la date de prise d’effet du bail pour satisfaire la première année au prorata temporis de loyer. En terme de TVA, la notion de démarrage d’activité, elle, est déjà définie comme le jour où l’on a engagé les premières dépenses en vue réaliser des opérations taxables. Ce qui veut dire qu’en TVA, on devrait procéder à une déclaration d’existence et donc a une renonciation à la franchise dès l’acte authentique : on ne le fait pas. Pourquoi ? Pour satisfaire au prorata temporis de loyer. C’est à dire que quand on fait de la VEFA, y compris dans l’année, on doit choisir entre le risque éventuel de perdre la TVA qu’on va engager au moment de la signature notariée, cela peut être une partie de la TVA sur immobilisation ou la TVA sur les frais d’établissement pour satisfaire au seuil de recettes prorata temporis la première année c’est-à-dire qu’il faut choisir entre l’impôt direct et la TVA, lequel des deux on risque de perdre, ce qui fait qu’aujourd’hui le mauvais mariage entre LMP et VEFA se
matérialise par cette absence de position de l’Administration fiscale. »

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Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je comprends bien, Olivier, quand on fait de la VEFA avec acte et livraison dans l’année mais avec dates différentes, il faut choisir son risque. On doit prendre un risque en matière de TVA ou un risque en matière d’impôt direct lié à un problème de prorata temporis. »

Monsieur Olivier TRIT : « absolument ».

Maître François-Régis PUJOL : « Juste un mot, pour ne pas que des mauvaises idées viennent à certains. On parle de loyer, certains s’imaginent qu’en payant un loyer, une indemnité, appelons cela comme on veut, en attendant la livraison du bien le tour est joué, qu’il suffirait que le locataire, très généreux, verse un loyer pendant la phase de construction. Malheureusement, sauf avis contraire, ce n’est pas du loyer, c’est une indemnité qui n’est pas considérée comme du loyer. »

Maître Jean-Louis LE BOULC’H : « Considérez ce qui est versé par l’exploitant ou propriétaire devient du loyer à partir du moment seulement ou l’immeuble est achevé. Tant que l’immeuble n’est pas achevé, c’est une indemnité, c’est tout ce qu’on veut mais ce n’est pas du loyer ».

Monsieur Olivier TRIT : « On va terminer sur cette problématique du VEFA dont on a vu qu’elle était assez épineuse et qu’elle n’avait aujourd’hui pas de solution optimisée en terme fiscal. On ne peut pas faire de VEFA n+1, on le savait, mais y compris n, sans avoir un risque fiscal. Donc cela nous oblige à faire de l’achevé. On va venir maintenant à quelques aspects pratiques du compte d’exploitation, l’amortissement que va traiter Maître LE BOULC’H, la taxe professionnelle et l’adhésion en centre de gestion qui seront traités par Monsieur BERNARD. »

Maître LE BOULC’H : « Là encore une fois, je vais être bref sur l’amortissement. On ne peut pas créer de déficit fiscal avec l’amortissement des biens donnés en location car il existe une disposition du Code Général des Impôts qui est l’article 39 C qui nous l’interdit. Que nous dit l’article 39 C ? Que les amortissements sont déductibles dans une limite égale à la différence entre le montant du loyer et les autres charges afférentes au bien loué. Ce qui veut dire qu’en pratique, quand on a une location, on doit pratiquer l’amortissement comptable parce qu’on a une obligation légale de comptabiliser l’amortissement, mais que si cet amortissement se traduit par un déficit fiscal, on doit réintégrer ce déficit fiscal. Et cette réintégration s’effectuait le plus souvent sur la même ligne que la réintégration des amortissements réputés différés en période déficitaire qu’on appelait les ARD. Il se trouve que, dans les tableaux de simulation proposés aux investisseurs, on parlait même d’ARD. Il y avait donc une confusion entre les deux choses. En effet, alors que l’article 39 C impose une obligation légale de réintégration, le dispositif des ARD constitue un choix laissé au contribuable afin de faire échec à la règle de prescriptibilité des déficits. Jusqu’à l’année dernière, on avait cinq ans pour imputer les déficits fiscaux et donc quand on transformait du déficit en amortissement réputé différé, on pouvait grâce à cette technique des ARD reporter cette quote-part de déficit indéfiniment. La confusion entre les deux dispositifs a été à l’origine d’analyses inutilement pessimistes sur la pérennité du statut de loueur en meublé. En fait, pas du tout. Ce qui a été supprimé, c’est le dispositif des ARD, ce n’est pas du tout celui du LMP qui reste absolument identique. Que se passe-t-il lorsque les réintégrations ont été opérées à tort sur la ligne relative aux ARD ? Et bien, il ne se passe pas grand chose puisque la Loi a prévu dans sa grande sagesse, pour une fois, de permettre d’imputer sans limitation de délai les amortissements qui avaient été réintégrés jusqu’au 31 décembre. Autrement dit, le

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stock d’amortissement va pouvoir continuer à être imputé. Par contre, on a toujours, et il faut le savoir l’obligation de réintégrer les amortissements des biens donnés en location, ce qui fait que rien n’a changé dans le cadre de la Loi de finance pour 2004. Nous sommes dans un dispositif qui est celui d’une réintégration obligatoire qu’on doit opérer chaque année. Donc, vous voyez, c’est une problématique assez complexe, mais surtout, tordons le cou à l’idée que la suppression des ARD a affecté directement le dispositif de l’article 39 C. Ce dispositif subsiste et continuera à subsister jusque ce que la Loi change. Il ne faut pas faire dire à la Loi ce qu’elle n’a pas dit. Maintenant, je crois qu’il est important d’avoir une précision sur la façon dont on opère la réintégration. Puisqu’on n’a plus de ligne ARD, on va l’opérer sur les prochains imprimés soit sur la ligne réintégration diverse, soit si on prévoit une ligne amortissements non déductibles sur la ligne amortissements non déductibles mais on calculera évidemment cette réintégration en prenant à chaque fois en compte les loyers et les autres charges afférentes au bien loué. Donc, c’était la précision que je voulais donner sur ce changement pour vous rassurer surtout et pour vous dire que de ce point de vue là, rien n’a changé dans le cadre de la Loi de finance. Ce qui va devoir changer, c’est la rédaction de l’article 31 de l’annexe 2 du Code Général des Impôts qui précise, à un moment donné, qu’il y
a une assimilation, en fin d’activité locative, des amortissements réintégrés sur le fondement de l’article 39 C aux amortissements réputés différés, comme ces ARD ont disparu, il va bien falloir que le législateur modifie l’annexe 2 du Code Général des Impôts. »

Monsieur Olivier TRIT: « Merci pour cette clarification Maître LE BOULC’H, on va passer sur la problématique Taxe Professionnelle et Centre de Gestion agréée, les avantages que l’on peut obtenir par les adhésions aux Centres de Gestion et les principes de cotisation en Taxe Professionnelle. »

Monsieur Yves BERNARD : « Juste une petite remarque sur ce qu’a dit Maître LE BOULC’H, les amortissements en question ne sont effectivement pas des ARD, sur le plan pratique, il ne fallait pas, avant la suppression de l’ARD, mettre ces amortissements sur la ligne ARD. On les mettait déjà dans la ligne amortissements non déductibles en vertu de l’article 39 C. Beaucoup d’experts-comptables ne faisaient pas comme cela. Il y a quand même une conséquence qui est un petit peu fâcheuse, c’est que si vous êtes soumis à charges sociales, il faut savoir que le résultat social est différent du résultat fiscal et que les ARD ne sont pas pris en compte sur le plan social. Donc vous avez un retraitement à faire au niveau social des ARD et vous allez augmenter la base de calcul des charges. Alors après, allez expliquer aux organismes sociaux que ce ne sont finalement pas des ARD, on n’en sort plus. La Taxe Professionnelle donc : La base de la taxe est constituée par deux éléments ; les biens passibles d’une taxe foncière et les immobilisations non passibles d’une taxe foncière. Ceci est valable pour les loueurs en meublé professionnels ou non d’ailleurs, bien que Maître LE BOULC’H nous parlera peut-être tout à l’heure de la position contestable de l’Administration sur l’imposition de la taxe professionnelle des loueurs en meublé non professionnels. Les immobilisations passibles d’une taxe foncière ce sont les immeubles, non passibles d’une taxe
foncière c’est le mobilier. Tous les ans, on a normalement à remplir pour déterminer les bases de taxe professionnelle la déclaration 1003 qui est derrière moi. Dans le cadre des loueurs en meublé, la base en taxe professionnelle est nulle, dans la mesure où, normalement, c’est l’utilisateur du bien qui est soumis à taxe professionnelle, notre investisseur, lui, loue à un exploitant lequel utilise le bien pour le louer à des personnes âgées, étudiants ou autres qui est donc le réel utilisateur. Donc la base de taxe professionnelle est normalement nulle pour le loueur en meublé. La seule chose, c’est que vous avez probablement vu des taxes professionnelles chez vos clients parce que le législateur a prévu dans ce cas une cotisation

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minimale. La cotisation minimale est de l’ordre de 350 € en moyenne, vous savez que la taxe professionnelle est une taxe régionale, elle dépend donc des collectivités locales en ce qui concerne les taux et la base de la valeur minimale. Donc, je ne saurais trop vous inciter à contrôler les taxes professionnelles de vos clients loueurs en meublé parce qu’il n’est pas rare de voir l’administration demander des taxes professionnelles trop fortes sous prétexte qu’elles prennent en base la valeur locative des immobilisations passibles d’une taxe foncière alors que normalement c’est à l’exploitant de la supporter, j’ai rencontré cela sur Brest et sur Lyon et on a eu un mal fou à la récupérer. »

Monsieur Olivier TRIT: « On a souhaité faire cette petite précision, parce qu’on n'attache pas toujours d’importance à ce type de déclaration annexe, mais entre un plafonnement à la valeur ajoutée et une taxe professionnelle minimum, on peut passer rapidement de 300 à 700 € et une économie de 400 € par an, ce n’est pas complètement négligeable. Un loueur en meublé investissant sur plusieurs sites ne doit par ailleurs donner lieu qu’à un seul assujettissement à la taxe professionnelle minimum sur le site de son activité principale. »

Monsieur Yves BERNARD : « J’ai effectivement oublié d’en parler, mais c’est le loueur en meublé qui est soumis à la taxe professionnelle et non les immeubles. Donc un loueur en meublé qui a plusieurs sites dans différentes régions pourra se voir appeler par l’Administration des cotisations minimales au titre de ces différentes régions alors qu’il n’est soumis qu’à une seule cotisation minimale de Taxe Professionnelle. Donc, cela aussi, ce sont des choses à regarder. J’ai connu cela dans le cadre par exemple de SARL de famille qui avaient leur siège social à Lille et l’établissement principal à Brest, on appelait deux cotisations minimales, l’une à Lille l’autre à Brest et on a finalement le dégrèvement d’une des taxe Professionnelle. »

Maître LE BOULC’H : « Ce qui est paradoxal dans cette affaire c’est qu’on va réclamer des cotisations de taxes professionnelles à des personnes qui sont des loueurs en meublé non professionnels. Et il est clair aussi que si on se réfère aux dispositions qui régissent la taxe professionnelle, on ne peut être assujetti à la taxe professionnelle que quand on exerce une activité professionnelle de façon habituelle, activité professionnelle non salariée, j’entends. Alors il est vrai que j’ai contesté le principe de l’assujettissement à la taxe professionnelle, en commençant par le Tribunal Administratif de Pau devant lequel j’ai soutenu : « lorsque je suis un investisseur et que je donne un logement en location à un exploitant de résidence de tourisme, ce n’est pas moi que exerce l’activité d’hébergement, c’est le gestionnaire qui est d’ailleurs imposé à la taxe professionnelle. » Vous ne pouvez pas m’imposer deux fois. L’administration Fiscale a contesté cette analyse en soutenant que si le gestionnaire est imposé sur la valeur locative des locaux, le loueur en meublé est imposé sur l’activité. J’ai alors rétorqué que je ne voyais pas en quoi le simple fait de signer un bail commercial pouvait être regardé comme correspondant à l’exercice de l’activité. Ce n’est pas une activité. Je n’ai pas de personnel. Je ne mets en œuvre aucun moyen matériel et intellectuel, je signe un bail. Et même parfois ce bail me dispense d’assister aux assemblées générales de copropriétés. Donc, je suis encore moins impliqué dans la gestion de mon activité qu’un propriétaire foncier et c’est sur cette base là que j’ai gagné mes contentieux devant notamment le Tribunal Administratif de Pau. L’Administration a interjeté appel devant la Cour d’Appel de Bordeaux puis on a prononcé les dégrèvements peu avant la date fixée pour l’audience. Autrement dit, oui on peut contester les taxes professionnelles des personnes qui sont dans le cadre de résidence en gestion par bail lorsqu’elles sont loueurs non professionnels. La question qui se pose, c’est peut-on aller plus loin ? Peut-on contester aussi la taxe professionnelle des loueurs en meublé professionnels ? Alors, vous allez me dire, c’est absurde, parce qu’à partir du

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moment où on revendique la qualité professionnelle, vous n’allez pas demander à être en même temps exonéré de cette taxe professionnelle. Je dis, ce n’est pas plus absurde de demander le dégrèvement des cotisations de taxes professionnelles des loueurs en meublé professionnels que pour l’Administration de taxer à la taxe professionnelle des loueurs en meublé non professionnels, puisqu’on écarte le critère du professionnalisme fixé par l’article 151 du Code Général des Impôts pour la taxe professionnelle, écartons-le totalement. Il ne faut pas que l’Administration dise : il m’intéresse dans certains cas et je le rejette dans d’autres cas. Il faut que les règles du jeu soient les mêmes. Donc, oui, on peut contester. Est-ce qu’on le fait en pratique ? Très rarement, parce que comme on l’a dit très justement tout à l’heure, ce sont des cotisations peu élevées qui sont déductibles et que les honoraires d’avocat simplement pour aller devant le Tribunal Administratif seront plus chers que le montant de la taxe professionnelle. Ceci étant dit, quand on en fait une question de principe, pourquoi pas.

Monsieur Olivier TRIT : « Merci pour cette proposition, on va laisser la parole à Monsieur Yves BERNARD, pour brièvement parler d’une possibilité qui est ouverte aux loueurs en meublé professionnels, et non professionnels, d’adhérer à des Centres de Gestion Agrées. »

Monsieur Yves BERNARD : « Oui, c’est une astuce que vous connaissez tous. Les Centres de Gestion Agréés c’est la même chose que les Associations de Gestion Agréées mais pour les BIC. L’intérêt de ces Centres de Gestion Agréés, c’est l’abattement de 20 % sur le résultat de notre BIC. Cet avantage n’a pas grand intérêt puisqu’en règle générale, on a à faire à des gens qui sont en déficit ou qui sont avec un résultat fiscal égal à zéro, mais il y a également un deuxième avantage qui est la réduction d’impôt accordée pour les frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un Centre de Gestion. Les frais de tenue de comptabilité ne sont pas élevés, certes, mais ils permettent d’être très peu élevés grâce à cette réduction d’impôt. Pour ce faire, il y a quand même une petite condition, c’est qu’il faut être soumis à un régime réel BIC sur option, il n’est donc pas applicable aux sociétés qui sont obligatoirement au réel, c’est à dire qu’il s’applique pour les loueurs en meublé exerçant en nom propre. S’ils optent pour un régime réel, ils peuvent bénéficier de cette réduction d’impôt, elle est de 915 € annuels maximum, 915 € par an sur vingt ans, cela fait plus de 100.000 Francs, ce n’est pas négligeable. »

Monsieur Olivier TRIT : « L’adhésion à un Centre de Gestion est aussi applicable aux loueurs en meublé non professionnels dans les mêmes conditions. Petite particularité cependant lorsqu’on affaire à des pluri-actifs, c’est-à-dire des gens qui ont déjà une activité BIC et qui créeraient une nouvelle activité BIC par un statut de loueur en meublé professionnel, l’abattement de 20 % serait calculé sur le cumul des revenus BIC. Le risque est donc par un déficit BIC qui viendrait s’imputer sur un résultat BIC existant de diminuer au global pour cet investisseur l’impact des 20 % d’abattement sur le résultat car la base de calcul va baisser. Donc faisons adhérer les loueurs en meublé professionnels en nom propre et les LMNP à des Centres de Gestion Agréés sauf s’ils sont déjà BIC et déjà adhérent pour leur activité professionnelle principale. On va venir maintenant sur un thème que va nous développer Maître LE BOULC’H relatif à location en meublé professionnelle et à l’assujettissement ou le non-assujettissement à l’impôt de solidarité sur la fortune. »

Maître Jean Louis LE BOULC’H : « Je vais essayer d’être bref encore une fois. Les loueurs en meublé professionnels pour l’ISF sont soumis non pas à deux conditions mais à trois

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conditions cumulatives pour que les biens soient regardés comme professionnels. Non seulement, il faut réaliser plus de 23.000 € de recettes annuelles et être immatriculé au registre du commerce mais il faut également que les résultats tirés de l’activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels d’activité du foyer fiscal. Alors cette condition va, bien évidemment, interdire le plus souvent de se prévaloir de la qualification professionnelle des biens pour l’ISF car beaucoup ne vont pas déclarer de revenus. Cela n’aura cependant pas trop
d’incidence dans la majorité des cas et pendant de nombreuses années parce qu’on aura des biens non professionnels mais on aura également en contrepartie un passif qui va venir en déduction et si on a souscrit un crédit in fine, le crédit in fine va maintenir la totalité de l’endettement intangible jusqu’à la date ultime du remboursement de l’emprunt. Et c’est seulement après que se posera la question mais après peut-être que nos clients seront retraités et pourront faire valoir la condition des 50 % du revenu professionnel. Se pose néanmoins une question sur laquelle les avis sont un peu partagés, c’est savoir si on doit prendre en compte pour le calcul des 50 % les pensions de retraite, parce qu’on nous dit qu’il y a lieu de prendre en compte tous les revenus d’activités, tous les revenus professionnels mais on nous dit également les revenus relevant de la catégorie des traitements et salaires. Or les pensions de retraite relèvent au plan technique de la catégorie des traitements et salaires. Mais ce ne sont pas pour autant des revenus d’activité. Donc il est clair que la thèse selon laquelle les pensions de retraite ne devraient pas être prises en compte est défendable, mais malheureusement, on ne peut parler qu’au conditionnel. Alors je voudrais évoquer sur l’ISF un deuxième point qui est celui des sociétés. Lorsque l’on crée une SARL de famille, comment cela se passe parce que là, on n’est pas propriétaire des biens, on est propriétaire de parts sociales. Est-ce que ces parts sociales sont susceptibles de représenter des biens professionnels ? Là nous avons une réponse ministérielle qui nous a un petit peu inquiétée, qui est la réponse ministérielle ZOCCHETTO et qu’à dit cette réponse ? Elle a dit que les parts des SARL de famille dont l’activité était la location meublée ne pouvaient pas être regardées comme des biens professionnels pour l’ISF sauf les parts détenues par le gérant et sous réserve que le gérant exerce dans la société son activité professionnelle principale. Cela, c’est un petit peu délicat puisque, est-ce qu’on peut considérer que l’exercice de fonction de gérant d’une société correspond réellement à une activité professionnelle ? Alors certains pensent que oui en disant : au fond, il est gérant donc il exerce un mandat social mais quand on regarde la réalité de son activité on voit que ses bilans sont établis par son expert comptable, les assemblées générales, les PV sont évidemment établis par son avocat et lui, il n’a qu’à signer les bilans et les PV d’assemblée. Bien entendu il est possible de soutenir que c’est une activité professionnelle principale quand on a pas d’autre activité, mais il semble prudent, pour les dossiers significatifs, de faire acquérir par le loueur en meublé professionnel un ou plusieurs biens meublés qu’il gère en direct, pour lesquels il cherche des locataires, passe les annonces, s’occupe de l’entretien, de l’accueil des locataires, de la conclusion des baux, etc. de sorte qu’il soit possible de démontrer qu’il s’agit d’une véritable activité confortant la notion de gérance active. Vous voyez qu’il y a bien quand même une question qui se pose et savoir si on est trop prudent ou pas assez prudent, je préfère être trop prudent quand il y a véritablement un enjeu. Enfin, le dernier point que je voudrais évoquer, c’est le comptes courant d’associé parce que le compte courant d’associé, on le voit dans les crédits amortissables apparaître dès le début et dans les crédits in fine apparaître lors du remboursement puisqu’on va utiliser un contrat de capitalisation ou un contrat d’assurance vie pour rembourser la banque, donc on va substituer à un passif bancaire un passif de compte courant d’associés. Est-ce que ce compte courant d’associés doit être déclaré pour l’ISF ? Ce n’est pas un bien professionnel, bien entendu c’est

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une créance d’une personne physique sur une personne morale. Pour l’Administration fiscale, le plus souvent elle répond oui, bien entendu c’est une créance. Mais la question qui se pose est celle de la valeur à déclarer lorsque la société a des fonds propres très largement négatifs en raison de l’accumulation des pertes en report à nouveau débiteur, situation de déséquilibre financier faisant planer un doute sur la valorisation du compte courant d’autant que la société est dans l’impossibilité matérielle de procéder à son remboursement. Or l’article 666 du Code Général des Impôts précise que les droits d’enregistrements sont assis sur les valeurs. Il apparaît possible dans ces conditions de soutenir que dans la situation ainsi évoquée le compte courant soit déclaré pour une valeur symbolique, puisque, compte tenu de la situation financière de la société, il n’est ni cessible ni remboursable, mais cette position n’est pas toujours admise par l’administration ce qui entraîne certains risques de contentieux. Il y a évidemment une solution pour régler ce problème c’est de capitaliser les comptes courants puis de faire une réduction de capital que l’on pourrait appeler un coup d’accordéon de sorte que le compte courant disparaisse et qu’en même temps, on satisfasse à l’obligation de reconstitution des fonds propres lorsqu’on a perdu la moitié du capital social. Vous voyez en matière d’ISF il y a un certain nombre de choses à dire. Il faut être prudent car certains de nos clients sont très concernés par cette problématique ISF, j’ai même des investisseurs qui ont fait ces opérations uniquement pour l’ISF, pas du tout pour faire de la défiscalisation BIC, parce qu’ils ont vendu une entreprise, parce qu’ils ont un gros capital, parce qu’ils ont gagné au loto et qu’ils voulaient créer un outil de travail et des biens professionnels non soumis à l’ISF. Voilà, je n’irais pas plus loin sur l’ISF. »

Monsieur Olivier TRIT : « Merci Maître. On va maintenant aborder avec Maître PUJOL l’ensemble des problématiques successorales, hors le démembrement de parts sociales que traitera Maître LE BOULC’H, tout ce qui concerne donc l’abattement sur les droits, le fractionnement et le différé de paiement ainsi que la déductibilité sur les loyers des droit payés. »

Maître François-Régis PUJOL : « De la même manière, on l’a vu pour l’ISF, on va avoir un certain profil d’investisseur qui va envisager des transferts de patrimoine à moindre coût. Dorénavant en succession, on peut avoir les biens transmis estimés pour seulement la moitié de leur valeur quand il s’agit d’outils professionnels assujettis aux BIC ou aux BNC. Le loueur en meublé professionnel que l’exploitation soit en société ou en entreprise individuelle verrait ainsi l’assiette des droits de mutation à titre gratuit que ses héritiers auraient à payer diminuer de moitié. Il y a deux cas distincts avec des contreparties différentes pour bénéficier de ces dispositions. Pour les sociétés : il faut un engagement de conservation de titres pendant six ans par les héritiers et au surplus, et c’est là que ce n’est pas simple, l’obligation d’avoir l’un des associés qui exerce, à proprement parler, son activité principale au sein de cette activité avec là aussi, comme on l’a vu tout à l’heure et qui complique la situation, l’obligation d’en sortir la majorité de ses revenus professionnels. Si c’est une donation qui est faite en nom propre, on n’a pas de condition de durée de possession si c’est une création et on peut donc transmettre à son ou ses donataires, quel que soit le lien de parenté, la totalité des biens de l’activité en question avec une assiette pour la fixation des droits de mutation réduite de moitié. Aujourd’hui, juste une parenthèse, on a jusqu’à fin juin 2005 une autre réduction de moitié de toutes les donations, des droits cette fois. Autrement dit, on a un créneau, une fenêtre pour toute personne, on verra qu’on l’a pour toute personne de moins de 65 ans puisque c’est un dispositif permanent, une fenêtre par laquelle des donations en toute propriété « d’entreprises », d ‘exploitation en meublé professionnel qui verra la taxation assise sur la moitié de la valeur des biens et les taxes réduites également de moitié, sachant qu’en

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ligne directe on peut arriver jusqu’à 40 % de droit de donation, on va faire tomber sérieusement la taxation. Il y a un autre dispositif permanent et cumulable avec ces abattements qui est le paiement fractionné et différé des droits de successions ou de donations qui va permettre de ne pas avoir à payer les droits pendant les cinq premières années, en ne payant que l’intérêt qui est aujourd’hui que de 0,7 % par an et de ne payer que pour les dix années suivantes en vingt semestrialités le montant des droits toujours assujettis à ces 0,7 % d‘intérêt. Autrement dit, c’est un crédit quasi gratuit que nous offre l’Administration et un étalement considérable du paiement des droits, éventuellement minorés fortement tel que je viens de vous l’exposer rapidement. Les frais financiers et les droits eux-mêmes de donation ou de succession sont évidemment déductibles du revenu des associés ou de loueurs considérés. Donc, dans l’établissement de son bilan annuel il aura à constater les charges résultantes de ces impôts qu’il aura payés. Une parenthèse pour dire qu’il est évident qu’il n’y aura aucun intérêt de faire prendre en charge les droits par le donateur. »

Maître LE BOULC’H : « En société, l’ennui c’est qu’un des héritiers ou donataire est obligé d’exercer son activité principale dans cette exploitation ce qui n’est pas notre cas de figure et cela marchera probablement jamais alors que si c’est une donation d’entreprise ou un legs d’entreprise en nom propre, là, on n’a plus cette obligation. Il faut que l’un des héritiers continue l’exploitation, c’est-à-dire qu’il va continuer à louer. Mais cela ne nécessite pas que ce soit son activité principale permanente etc… »

Monsieur Olivier TRIT : « On a là un outil de gestion de la transmission qui va permettre de cumuler à la fois une diminution des droits de moitié voire plus temporairement et surtout le paiement et l’étalement du paiement de ces droits sur quinze ans. Pour des investisseurs à gros patrimoine où effectivement des problèmes de transmissions peuvent se poser aujourd’hui, une réponse particulièrement performante leur est alors offerte qui va permettre de transmettre un patrimoine quel que soit sa taille sans aucun effort financier. »

Maître François-Régis PUJOL : « Comme le disait Maître LE BOULC’H tout à l’heure pour l’ISF, je ne crois pas que l’investisseur moyen en LMP qui investit 400.000 Euros, il faille faire tourner le montage autour de cette problématique de succession. Peut-être dans un second temps, quoique lorsque l’on calcule les droits sur 400 000 € de patrimoine transmis on se rend compte du réel impact. Après on peut tomber sur le cas spécifique d’investisseurs qui par exemple n’ont pas d’héritiers en ligne directe ou faire tourner un montage sur cette problématique et sur des montants beaucoup plus lourds, cela peut alors devenir particulièrement intéressant mais dans ce cas, il faut le faire, par exemple en étant accompagné de Maître LE BOULC’H parce qu’on est quand même sur des montages qui sont particulièrement coûteux pour l’Administration fiscale. »

Monsieur Olivier TRIT : « Pour terminer sur cette problématique successorale au sens large, on va donner la parole à Maître LE BOULC’H sur une autre façon d’aborder la succession que ces dispositifs, l’utilisation des techniques de démembrement. »

Maître LE BOULC’H : « Je vais simplement parler du démembrement dans le cadre de la création de société même si le démembrement, lorsqu’on acquiert en direct, peut également être envisagé. Il est vrai que la création d’une société facilité la transmission du patrimoine, puisqu’elle permet de donner des parts sociales et non un bien immobilier, limitant ainsi sensiblement la valeur prise en compte pour le calcul des droits, d’autant que la technique du

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démembrement permet d’optimiser ce schéma en attribuant aux enfants la nue-propriété des parts sociales, leur donnant ainsi vocation à devenir pleins propriétaires au décès de leurs parents. La Loi de finance pour 2004 a encore amélioré le barème applicable aux transmissions de nue-propriété qui sont encore plus favorables puisque, par exemple, entre 51 et 60 ans, on ne retient que 50 % de la valeur en pleine propriété, on voit bien l’impact que
cela peut avoir sachant qu’on va donner des parts sociales qui le plus souvent sont retenues pour 8.000 Euros parce qu’on aura un actif et un passif qui se neutraliseront, on voit bien tout l’intérêt du dispositif. Ce qu’il faut savoir cependant, c’est que cela crée deux problèmes. Le premier problème c’est qu’on va avoir deux collèges d’associés, les associés titulaires de droit en usufruit, donc les parents et les associés titulaires de droits en nu-propriété, les enfants. Le plus souvent, cela va très bien se passer dans les Assemblées Générales mais si on ne prévoit pas de dispositions spécifiques dans les statuts, on va avoir le problème que les parents ne pourront voter que pour les résolutions relatives à l’affectation des résultats puisqu’ils ont vocation à percevoir les fruits civils, alors que les enfants nus-propriétaires voteront pour toutes les autres résolutions. Imaginer un conflit parents-enfants qui souvent ne viendra pas des enfants mais des conjoints des enfants qui ne sont pas toujours des morceaux choisis, qui sont parfois des pièces rapportées, on s’aperçoit que cela peut créer des difficultés. Alors ce
qu’il faut faire dans ces cas là c’est protéger nos clients, les parents, en prévoyant dans les statuts de leur conférer, parce que la Loi nous y autorise, des droits de vote sur la majorité des résolutions. Moi, je suis partisan de ne pas totalement priver les enfants de droits de vote, mais de leur laisser des droits de vote marginaux. Si on veut appeler la Sarl Chanteclair au lieu de l’appeler la Sarl La Rose, l’exercice des droits de vote conférés aux enfants nu-propriétaires n’est pas susceptible de contrarier le fonctionnement de la société et de créer une situation de blocage. Il importe donc de prévoir dans les statuts de réserver aux associés titulaires de droits en usufruit l’exercice des droits de vote les plus importants afin d’éviter une situation de blocage. Il faut savoir que les enfants vont avoir une énorme frustration parce qu’ils vont être associés nu-propriétaires jusqu’à l’âge de leur retraite pratiquement parce que leurs parents vont avoir la mauvaise idée de mourir à 95 ans alors qu’ils vont voir
tout ce patrimoine sans pouvoir avoir autre chose que la vision de ce patrimoine. Ils n’en auront pas les fruits. Donc, c’est quand même très frustrant surtout pour les brus et les gendres. Donc attention à cette problématique.
Deuxième inconvénient, c’est sur le plan fiscal parce qu’il faut savoir que la doctrine administrative considère que le véritable associé ce n’est pas l’usufruitier, c’est le nu-propriétaire et se fondant sur les dispositions du Code Civil, elle a un discours un peu singulier qui est de dire : je reconnais que les bénéfices vont vers l’usufruitier mais par contre les déficits vont vers le nu-propriétaire. Pourquoi ? Parce que la Loi nous dit que le nu-propriétaire, l’associé doit contribuer aux dettes sociales. Et donc l’Administration commet une petite confusion entre la notion de dette et la notion de perte. Elle assimile les deux. C’est vrai que c’est gênant parce que si on a des enfants qui ne sont plus dans le foyer fiscal et que c’est eux, fort peu imposables qui se voient imputer les déficits fiscaux, on a tout faux. Par contre l’Administration admet qu’on puisse déroger à ces règles en prévoyant une convention de répartition du résultat qui autorise l’affectation des pertes aux associés usufruitiers. Il faut la motiver, il faut qu’elle respecte les dispositions du Code civil, on sait très bien faire cela. Les types de conventions que l’on fait sont sur mesure à chaque fois mais cela permet de régler cette difficulté. Donc la technique du démembrement est intéressante mais il faut la manier avec précaution. »

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Monsieur Olivier TRIT : « Merci beaucoup, après cet exposé sur le démembrement dont on pourra résumer que c’est quelque chose de particulièrement intéressant mais qui doit être géré avec l’appui de professionnels maîtrisant très bien cet environnement, on va venir maintenant sur l’assujettissement social des loueurs en meublé professionnels qu’Yves BERNARD va nous expliquer avec les caisses, les taux, les principes, les cotisations minimales qui vont nous intéresser principalement pendant les années de déficit ou de résultat nul, les modalités de fonctionnement et la contrepartie, c’est comment utiliser cette couverture sociale du loueur en meublé professionnel. »

Monsieur Yves BERNARD : « Vous avez un tableau qui récapitule tous les taux de charges sociales des travailleurs non salariés, tout artisan, tout commerçant doit effectivement cotiser aux charges sociales des travailleurs non salariés. Vous voyez dans ce tableau la notion de résultat social qui sert à calculer les cotisations, j’en ai parlé tout à l’heure avec le problème des ARD, il est pour les loueurs en meublé égal au résultat fiscal qui est en général déficitaire quelques années puis nul avec le phénomène des amortissements réintégrés. La base de calcul
étant déficitaire ou nulle, l’investisseur ne se verra appeler que les cotisations minimales que nous avons répertoriées caisse par caisse. Prenons différents cas, un loueur en meublé en nom propre par exemple qui n’a pas d’autre couverture sociale que celle résultant de son activité de loueur en meublé, car il a vendu sa société et n’a plus de revenus ni encore de retraite, et dont le résultat social est égal à zéro. Il se verra appliquer des cotisations pour 2004 de 1189.5 €. Sur mon tableau, cela correspond à 42 € +313,50 € +774 € + 60 €, en contrepartie il bénéficiera d’un couverture totale y compris d’assurance maladie. Si ce loueur en meublé, cette fois, est par ailleurs salarié, c’est à dire qu’il a une couverture sociale du régime général, il échappera à la cotisation minimale maladie donc il n’aura que les 42 € de formation professionnelle continue et la cotisation vieillesse, ce qui fait des cotisations sociales de 355,5 € pour 2004, c’est donc relativement faible. On créait, il y a quelques années, des structures sociétaires, des SARL de famille pour essayer d’échapper aux charges sociales. Cela a été une motivation, je pense, cela l’est peut-être toujours un petit peu. Je ne suis pas sûr que cela soit toujours très utile. Mais c’est possible, seulement quelques petites précisions quand même . Si vous faites une EURL, en règle générale, l’associé unique est soumis aux charges sociales des TNS même s’il n’est pas gérant. Conclusion c’est raté. Si on fait une SARL de famille, il faut que la gérance soit minoritaire et extérieure à la location meublée. Si on a une gérance minoritaire, ce gérant minoritaire ne paiera pas de charges sociales TNS, mais dépendra du régime général et il ne sera soumis à cotisation sociale que s’il a une rémunération. Evidemment, on va prendre un fils, un parent, …, on ne va pas le rémunérer mais il signera quand même, il faut le souhaiter, les PV d’assemblées générales et les liasses fiscales. Encore une petite précision sur la gérance minoritaire. Un gérant minoritaire c’est celui qui détient moins de 50 % de la société, pour ce faire, pour le décompte de ses parts, il faut regarder les parts du conjoint et du mineur non émancipé. Donc les enfants mineurs sont à prendre en compte dans le calcul. Finalement au début on pensait que ça allait coûter très cher mais on se rend compte que cela peut être aussi un outil de gestion de son environnement social. Quelqu’un qui arrête de travailler, un chef d’entreprise qui vend son entreprise, un sportif de haut niveau qui n’a plus l’âge pour pouvoir travailler, coule des jours heureux, mais n’a pas de couverture sociale.

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Pour ce faire, il faut normalement qu’il soit à la CMU, la cotisation c’est 8 % des revenus de l’année précédente. Imaginons quelqu’un qui a de substantiels revenus fonciers, 80 000 € par exemple, il devra payer pour avoir une couverture sociale, 8 % de ses 80 000 €. Alors qu’avec sa cotisation minimale de loueur en meublé si il investit, cela va lui coûter environ 800 € soit près de huit fois moins cher et tout cela pour les mêmes droits. Un autre point, toujours pour ce même investisseur potentiel qui a besoin de valider des trimestres car il a vendu avant d’avoir le nombre de trimestres requis pour une retraite à taux plein. Pour valider ses trimestres il va investir dans la location meublée, s’il est soumis à cotisation minimale, encore une fois parce qu’il ne fait pas de résultat, il va cotiser dans les 230 €, mais il ne va valider qu’un seul trimestre. Il existe depuis la Loi Madelin de 1994, la possibilité de racheter ces trimestres qui vont lui manquer faute de BIC suffisant, en fonction des cas pour 1 000 € environ il a ses trois trimestres complémentaires et va donc valider quatre trimestres pour 1 200 €. »

Monsieur Olivier TRIT : « Comme on vous l’explique, on a aujourd’hui une vraie solution à apporter à des personnes qui sont, soit cédant d’entreprise, soit dans une problématique d’absence de couverture, ça peut être des conjoints aussi qui veulent se faire une couverture individuelle, soit dans une dynamique de gestion de leur vie active. Ceux qui veulent arrêter leur activité professionnelle avant l’âge de la retraite par exemple ne le font souvent pas car les retenues sur les droits sont assez importantes, par la location meublée professionnelle, tout en ayant arrêté une activité professionnelle effective, on va leur donner la possibilité de rester dans le rang des cotisants et pour un coût globalisé pour quatre trimestres de cotisation par an, de l’ordre de 1 200 € il vont continuer à se créer des droits tout en ayant cessé de travailler. Vous remerciant de votre attention, je vais maintenant vous laisser la parole pour les questions que vous avez à nous poser. »

Un intervenant : « Je suis surpris par la position du Cabinet LEFEVBRE concernant les parties communes d’une part et d’autre part concernant la participation dans des sociétés d’exploitation. Je ne suis pas un féru en la matière, j’ai lu dans la presse comme beaucoup, ou auprès d’autres intervenants, que le Cabinet LEFEBVRE avait indiqué exactement le contraire de ce que vous venez de dire aujourd’hui. J’aimerai que vous interveniez là-dessus, sauf à ce que votre intervention soit seulement circonstancielle.»

Maître Didier GINGEMBRE : « Je n’ai pas l’habitude de répondre précisément à des questions qui sont générales. Comme je l’ai dit, les montages qui peuvent être imaginés sont fort divers, et donc des avis ont pu être donnés sur ces montages, on ne peut se prononcer qu’en regardant les circonstances particulières. Par contre au niveau des textes, il est parfaitement clair que quand on parle de location de logement, il faut qu’on parle de logement. Maintenant je ne sais pas dans les dossiers auxquels vous faites allusion, qu’est-ce qui a pu être répondu, mais je crois qu’il faut regarder au cas par cas. J’ai bien dit tout à l’heure que de toutes manières s’il y a une chose qu’il fallait éviter c’est de généraliser et de standardiser dans ce domaine. Il faut surtout regarder attentivement les différents schémas qui sont proposés, sachant que sur le marché je crois qu’il y en a pas mal, qui ne se ressemblent pas forcément. Rien n’est plus important que la prudence, et il ne faut surtout pas avoir un avis systématique et standard sur ce sujet. »

Monsieur Benjamin NICAISE : « Si je peux me permettre concernant le sort des parties service, parties exploitation, appelons-les comme on veut, si vous prenez les participants à

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cette table en dehors d’Olivier et moi, qui pourrions être considérés comme partisans, qu’on prenne Maître PUJOL, Maître LE BOULC’H ou Maître GERNER et Maître GINGEMBRE du Cabinet Francis LEFEBVRE, on arrive toujours à la même conclusion, la prudence veut que ces parties services, on évite de les mettre dans les millièmes de copropriété car elles pourraient à terme générer un certain nombre d’ennuis. Le contre argument qui a souvent été
donné par voix de presse interposée, c’était que si on les laisse à l’exploitant, ça donne un poids unique à l’exploitant au renouvellement du bail ou au moins un certain nombre d’arguments. Aujourd’hui je considère ces arguments comme totalement fallacieux puisqu’on est arrivé à des montages qui tiennent compte de ces remarques tout en écartant le risque fiscal de l’investisseur. Dans ces montages, et je pense qu’un certain nombre de nos confrères font la même chose, ces parties services, ces parties d’exploitation sont conservées dans un lot privatif par l’exploitant, qui s’engage expressément en cas de changement d’exploitant sur plus de 50 % des lots de copropriété de la résidence, ou en cas de changement de destination de l’immeuble, à les rendre à la copropriété pour 1 €. Ça ne donne donc plus aucun pouvoir spécifique à l’exploitant dans ces conditions là, d’être propriétaire des parties services. Le vrai problème sur les parties services et c’est un petit peu compliqué à expliquer, et peu osent le dire, c’est un problème de plus-value. Dans un cas concret,