Orienter votre projet
Conseils pour les “débutants”
Déjà propriétaire ?
Votre première simulation
Evaluer votre budget
Le choix de votre acquisition
Construire votre résidence
Engager des travaux
La vente en l’état futur d’achèvement
Changer de résidence principale
Construire votre financement
Quels prêts pour votre projet ?
Les prêts aidés par l’Etat
Avec prêt : composez votre crédit sur mesure
Les assurances
Les garanties et cautions
Concrétiser votre projet
Achat d’un terrain, d’un bien ancien ou neuf achevé
Achat d’un logement neuf sur plan
Construction d’une maison individuelle
Le rendez-vous avec votre conseiller
La demande de prêt en ligne
L’offre de prêt
L’acte de vente
Le calendrier de votre projet
S’installer…
Spécial Investisseurs
Des financements spécifiques
Le régime fiscal des loyers
Le dispositif Besson
Projets et avantages fiscaux particuliers
Le Programme Avantage
4 à 15
16 à 27
28 à 41
42 à 50
50
Sommaire
Orienter votre projet
Conseils pratiques
pour transformer votre rêve en réalité.
Si vous envisagez de recourir à un prêt immobilier,
commencez par procéder à un rapide bilan
de vos possibilités financières.
Avec cette première simulation, vous découvrirez
les éléments à intégrer dans votre budget.
Dans ce chapitre,
on
vous aide à construire,
étape par étape,
les fondations de votre projet.
Destination détente
A la recherche du soleil ou d’un havre de paix, vous souhaitez acquérir une
résidence secondaire. Vous connaissez déjà le parcours pour accéder à la
propriété,mais peut-être pas les différentes solutions de financement possibles.
Du confort en plus
Si vous commencez à vous sentir à l’étroit dans vos murs, ou si votre résidence
mérite un petit coup de jeune, une solution de financement peut vous aider
à réaliser vos projets. Certains types de travaux peuvent également vous
faire bénéficier d’avantages fiscaux significatifs.
Un logement pour vos enfants
Si votre aîné entame des études supérieures ou si vous souhaitez aider
vos enfants à s’installer, votre projet doit prendre en compte les possibilités
de revente du logement dans quelques années.
Investir
Qui n’a jamais songé à investir dans la pierre ? Rassurant s’il en est, cet
investissement peut être optimisé grâce à de nombreux avantages fiscaux.
Néanmoins, n’oubliez pas que l’investissement locatif va aussi vous créer de
nouvelles charges. Pour concrétiser votre projet, vous découvrirez des montages
financiers spécifiquement étudiés, dans la dernière partie de ce guide.
7
Exemple :
versements sur un PEL
Vous effectuez un dépôt
initial de 225 €
sur votre PEL et vous déposez
150 € par mois,
rémunéré à 4,50%*.
Au bout de 4 ans,
vous bénéficiez d’un capital
disponible de 8 157 € avant
imposition (dont 523 €
d’intérêts et 209 €
de prime d’Etat).
A l’issue de ce premier plan,
vous pourrez décider :
• d’utiliser vos droits à prêts
(valables 1 an) dans le cadre
de votre plan de financement,
• de disposer de la somme
épargnée pour un autre projet,
• de proroger votre PEL.
Pour les PEL ouvert depuis
le 12 décembre 2002,
la prime d'état est versée
à la condition d'utiliser le
prêt épargne logement.
* Taux en vigueur au 1er janvier 2002
dont 1,29% de prime d’Etat, tant que
cette prime n’atteint pas 1 525 €.
Conseils pour les “débutants” Déjà propriétaire ?
Vous êtes tenté par l’idée de devenir propriétaire,
d’aménager votre appartement à votre goût, de vous
constituer un patrimoine…
Quel que soit votre projet, on vous aide à
le préparer dans les meilleures conditions.
Constituer votre épargne
S’il est possible de demander un financement à 100%, il est toutefois
souhaitable de commencer par vous constituer un capital. Afin de
programmer votre acquisition, la formule de l’Epargne Logement (Plan
ou Compte) est la première à envisager pour disposer d’un apport personnel.
Votre premier achat
Locataire de votre logement depuis plusieurs années, vous pensez que l’argent
dépensé chaque mois pour votre loyer pourrait vous permettre d’acquérir
votre résidence principale. Cet achat va constituer un événement majeur
dans votre vie.
Appartement ou maison ? Neuf ou ancien ? Combien pourrais-je emprunter ?
Pour répondre à ces questions, suivez le guide : il vous permettra d’affiner votre
projet et de rencontrer votre conseiller avec les idées plus claires.
Que vous envisagiez d’acquérir une résidence secondaire
ou de réaliser un investissement locatif, l’achat de ce
nouveau logement peut aussi être une occasion de penser
à votre retraite. Selon votre situation et vos revenus
prévisibles, des formules de crédits adaptées vous seront
préconisées.
6
Quel que soit
votre projet,
votre conseiller
procédera
à un diagnostic
de votre capacité
d’investissement
immobilier
et vous proposera
un financement adapté.
La durée minimale d’un PEL est de 4 ans et peut être
prorogée jusqu’à 10 ans maximum.
Au minimum, le premier dépôt doit être de 225 € et les autres
versements de 540 € par an.
La durée minimale d’un CEL est de 18 mois avec un dépôt
initial de 300 € minimum et des versements libres de 75 €
minimum.
A savoir
L’épargne réalisée grâce
à l’Epargne Logement est
rémunérée en exonération
d’impôt sur le revenu
mais reste soumise
aux prélèvements sociaux.
Notre conseil
Faites-vous offrir
des droits à prêt.
Si vous détenez des droits
à prêt, que ce soit sur un CEL
ou un PEL, vous pouvez
augmenter votre possibilité
d’emprunt à taux intéressant
grâce aux droits que peuvent
vous céder vos proches.
N’oubliez pas les nouvelles charges !
Les charges d’entretien de votre nouveau logement, peuvent être supérieures
à celles que vous payez actuellement, a fortiori si vous changez pour une
maison individuelle ou si vous êtes locataire.
Vérifiez que votre “budget transport” ne sera pas majoré et renseignez-vous
également sur le nouvel impôt foncier que vous aurez à régler.
Avec ce remboursement mensuel,
combien pourrais-je emprunter ?
Bien entendu, cette première estimation ne saurait remplacer l’expertise
de votre conseiller qui pourra notamment intégrer à ce calcul
vos possibilités en matière d’Épargne Logement (Plan ou Compte), l’incidence
d’un prêt complémentaire obtenu par le 1% patronal…
Pour un prêt classique, le montant de l’emprunt représente
approximativement 110 fois le montant de votre remboursement
mensuel, pour une durée de remboursement
de 15 ans.
9
Exemple 1
M. et Mme Thomas
ont un enfant.
Leur revenu mensuel net
est de 3 000 €.
Leur mensualité calculée
par la règle des 30%
est de 900 €.
Ils ne possèdent pas
d’autres crédits.
Ils décident,
après avoir calculé
leurs besoins courants
avec leur conseiller,
de consacrer 950 € par mois
à l’achat de leur logement.
Votre première simulation
Pour savoir dans quelles conditions réaliser votre projet,
nous vous aidons à répondre dès maintenant aux quelques
questions à vous poser en priorité.
Combien puis-je rembourser chaque mois ?
Pour une première estimation, vous pouvez envisager au minimum une
mensualité de remboursement qui équivaut au montant de votre loyer mensuel
(hors charges).
Pour évaluer la mensualité que vous pouvez consacrer à votre acquisition,
vous devez comparer vos charges et vos ressources annuelles, présentes
ou prévisibles.
Dans tous les cas, on déterminera avec vous le financement
et le montant de la mensualité qui vous conviendront le mieux.
Si vous n’avez pas d’autres crédits en cours, ces 30% représentent le montant
que vous pourrez consacrer au remboursement de votre emprunt immobilier.
On considère généralement que la capacité d’endettement
pour les divers crédits est de l’ordre de 30% du revenu
mensuel net.
Exemple 2
M. et Mme Demaison
ont un enfant et perçoivent
un revenu mensuel net
de 3 000 €.
Leur mensualité
calculée par la règle
des 30% est de 900 €.
Ils ne possèdent
pas d’autres crédits.
Toutefois, leur déménagement
entraînera l’achat
d’une deuxième voiture.
Ils décident, après avoir
rencontré leur conseiller,
de consacrer 850 €
à l’achat de leur logement.
Ils peuvent ainsi prévoir
un emprunt de l’ordre
de 93 500 €.
8
Attention : ne surestimez pas votre capacité de remboursement
mensuel, car vous vous acheminez vers un engagement à long
terme.
Attention : intégrez dans ces 30%, le cas échéant,
tous les remboursements de crédits en cours (prêt auto, autres
crédits à la consommation…).
Faites votre propre simulation sur notre site Internet
Des visites
à différentes heures
de la journée
vous permettront
de mieux appréhender
l’environnement
du logement
(circulation, lumière,
nuisances sonores…).
11
Exemple
M. et Mme Demaison
disposent d’un apport
personnel de 40 000 €,
auquel ils pourront
ajouter un emprunt
de 93 500 €.
Au cumul de ces deux
sommes, ils soustraient 7%.
Ils peuvent donc évaluer
leur budget-acquisition
à 124 155 €.
Evaluer votre budget Le choix de votre acquisition
Il vous faut maintenant prendre en compte les frais liés
à l’acquisition de votre logement.
Dans quelle gamme de prix puis-je
chercher ?
Pour estimer le montant maximum de votre acquisition, additionnez
le montant de votre épargne à celui du crédit envisagé. Vous soustrayez
ensuite 7% qui représentent les frais liés à l’acquisition d’un logement ancien
(frais de notaire et de prise de garantie…) et qui doivent être financés par
votre épargne.
Dans le neuf, les frais oscillent entre 2 et 3%.
Les Frais à l’acquisition
• Les Frais de négociation
Constitués par la rémunération de l’intermédiaire (agent immobilier, notaire…)
qui vous a vendu le bien, ils sont souvent à la charge du vendeur et donc
inclus dans le prix annoncé.
• Les Frais de prise de garantie
Ces frais sont dus si l’achat se fait à crédit. Ils varient selon les types
de garantie et le montant emprunté. Pour des montants compris entre
45 000 € et 150 000 € , ils se situent entre 1 et 1,90% s’il y a Inscription
de Privilège de Prêteur de Deniers.
Pour une garantie hypothécaire, ces frais sont majorés de près de 1%.
Si vous optez pour la caution d’un organisme spécialisé comme
Crédit Logement, une grande partie de la somme que vous verserez sera
récupérable en fin de crédit.
• Les Frais de mutation
L’acquisition d’un logement est soumise à divers frais, impôts et taxes perçus
au profit du Trésor Public par l’intermédiaire du notaire.
Pour un logement ancien ou un terrain à bâtir, les droits de mutation s’élèvent
à 4,89% du montant de la vente. Si le logement est neuf ou achevé depuis
moins de 5 ans, les frais sont de l’ordre de 2% (mais le prix inclut la TVA
de 19,60% à charge du vendeur). S’y ajoutent les émoluments du notaire
qui sont réglementés.
Barème en vigueur à l’édition du Guide.
10
A savoir
Les frais de mutation sont
dus, même si la vente
s’effectue au comptant.
Ces frais sont à financer
avec votre apport personnel.
Des visites de logements différents sont nécessaires pour
vous faire une idée des prix au mètre carré dans le quartier
qui vous attire.
Neuf ou ancien ?
Dans l’ancien, soyez attentifs à l’état des lieux et aux travaux à engager.
Pour les estimer, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment.
Si vous comptez les réaliser vous-même, ne minimisez ni la charge de travail,
ni le coût des matériaux.
Le neuf offre en principe la tranquillité en raison de la garantie décennale
du constructeur (il est responsable pendant 10 ans de la qualité de sa
prestation) et de l’absence detravaux. Essayez néanmoins d’estimer la capacité
de vieillissement de votre logement : elle est directement liée à la qualité
des matériaux et des prestations fournies.
Après la visite
Vous venez de visiter un logement qui vous a séduit…
Afin de valider votre choix, demandez à voir les comptes-rendus de réunions
de copropriétaires et les relevés de charges (collectif), ou les factures
de chauffage et d’entretien (individuel).
Une visite en mairie est utile pour vous renseigner sur :
• le montant des taxes foncières,
• le Plan Local d’Urbanisme (ex POS),
• les demandes de permis de construire sur les parcelles proches de la vôtre.
N’hésitez pas à faire appel à des experts indépendants (architectes, notaires,
géomètres…) pour obtenir une estimation précise de la qualité et du prix
du logement en question.
Pour un achat en copropriété, le décret du 30 mai 2001
prévoit que l’acquéreur pourra consulter le carnet d’entretien
de la copropriété. Le décret du 13 septembre 2001
impose qu’une recherche d’amiante soit effectuée dans
les immeubles collectifs construits avant le 1er juillet 1997.
Vous songez à un agrandissement ou à une rénovation :
la réalisation de travaux vous réserve des avantages
fiscaux.
Profiter de la baisse de la TVA
sur les travaux
Cette mesure est valable pour les travaux effectués jusqu’au 31 décembre
2003, dans les résidences principales, secondaires, ou à usage locatif, achevées
depuis plus de 2 ans.
Pour tout propriétaire ou locataire, les travaux d’amélioration, d’aménagement,
d’entretien et de transformation réalisés dans les locaux d’habitation
ou à usage mixte (à 50% habitation au moins), la TVA, facturée exclusivement
par des professionnels, a été ramenée à 5,50%. Cette baisse s’applique aussi bien
à la fourniture d’équipements qu’à la main-d’œuvre et concerne également
les travaux en copropriété s’ils portent sur les parties communes.
Crédit d’impôt
pour votre résidence principale
Le crédit d'impôt de 15% existant au titre des dépenses de gros équipements
fournis à l’occasion de travaux éligibles au taux réduit de la TVA a été étendu,
à compter du 1er octobre 2001, aux dépenses liées à l’acquisition de matériaux
d’isolation thermique et d’appareils de régulation de chauffage des habitations
principales.
Ce nouveau dispositif est accompagné d’un relèvement des dépenses prises en
compte : 4 000 €pour un célibataire, 8 000 € pour un couple marié, montants
majorés de 400 € par personne à charge, 500 € pour le 2ème enfant
et 600 € par enfant à compter du 3ème. Ce dispositif s’applique aux
dépenses réalisées entre le 1er octobre 2001 et le 31 décembre 2005.
Définition :
Crédit d’impôt
Si vous n’êtes pas imposable,
le montant correspondant
à la réduction d’impôt
vous sera remboursé
par le Trésor Public.
Si votre impôt sur le revenu
est inférieur au crédit d’impôt,
la différence vous sera
restituée.
13
Engager des travaux Construire votre résidence
12
Maître d’œuvre de votre projet, vous allez devoir
composer avec les différents intervenants et procéder
à des vérifications multiples.
Acheter votre terrain
Avant de vous engager, il est absolument impératif de vous rendre à la mairie
ou de consulter votre notaire pour obtenir :
• le Plan Local d’Urbanisme (PLU),
• le Coefficient d’Occupation des Sols (COS),
• et le certificat d’urbanisme.
Ces documents vous indiquent avec précision si le terrain que vous achetez
est constructible et quel type de construction vous pouvez envisager.
Le compromis de vente pourra comporter comme condition suspensive
la présence d’un PLU, d’un COS et d’un certificat d’urbanisme satisfaisants.
Financer une construction
Dans tous les cas, il vous faut déposer une demande de permis de construire
avant de procéder à la moindre construction. Au dessus de 170m2, vous devez
consulter un architecte.
Pour la construction d’une maison individuelle, on fait vérifier
par un organisme spécialisé que votre contrat de construction comporte les
clauses obligatoires prévues par la loi de 1990 (protection du maître
d’ouvrage).
Consultez différents prestataires et comparez les devis.
Demandez à ce que soient inclus des descriptifs précis et
détaillés.Vous devrez présenter ces documents pour obtenir
une offre de prêt.
A savoir
Depuis le 1er janvier 2001 et
jusqu’au 31 décembre 2005,
les dépenses d’équipements
de production d’énergie
utilisant une énergie
renouvelable sont éligibles
à ce crédit d’impôt
quelle que soit l’ancienneté
de l’habitation principale.
Attention : pour en bénéficier, votre résidence principale
doit être achevée depuis plus de 2 ans.
Attention : le mobilier non encastré, les travaux de nettoyage
et d’aménagement des espaces verts ainsi que l’acquisition
de gros équipements ne sont pas concernés.
14 15
Votre conseiller
saura vous orienter
vers un financement
qui s’adapte
à ces différentes
contraintes.
La vente
en l’état futur d’achèvement
Vous avez une préférence pour un logement neuf,
appartement ou maison de village : l’achat sur plans
nécessite une vigilance accrue.
L’étude des plans
Le plan de masse indique l’implantation des bâtiments sur le terrain, leur
surface et le nombre d’étages. Le plan de situation permet de repérer
l’appartement choisi, son étage et son exposition. Le plan de l’appartement
précise l’emplacement de chaque pièce, sa superficie, l’emplacement des
ouvertures, les équipements.
Difficile en revanche d’imaginer la qualité des prestations.
Le descriptif technique reste votre meilleure référence : il doit être le plus
détaillé possible. Une visite dans quelques constructions réalisées par le
même promoteur vous apportera de précieux indices.
Les appels de fonds
Lors de la construction du logement, le promoteur procède à des appels de
fonds successifs, en fonction de l’état d’avancement des travaux. Pour vous,
l’idéal est que votre crédit soit débloqué au fur et à mesure de vos besoins.
De plus, si vous continuez à habiter votre logement en location durant cette
période, vous ne commencerez les remboursements que lors de l’emménagement
dans votre nouvelle habitation.
Changer
de résidence principale
Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale
et vous souhaitez déménager : on vous
propose des solutions souples pour acquérir votre
nouveau nid.
Le Prêt relais :
un pont entre vos deux résidences
Le Prêt relais du vous permet d’anticiper la vente d’un bien
pour financer une nouvelle acquisition. Le montant de ce prêt s’élève en
général à 70% du produit attendu de la vente de votre bien, déduction faite
des encours de crédits éventuels.
Le Prêt relais est contracté pour une durée de 1 à 2 ans maximum mais son
remboursement peut s’effectuer à tout moment. Les intérêts peuvent être
payés périodiquement, ou reportés en fin de crédit afin d’être remboursés
en même temps que le capital. Ce crédit est considéré comme apport personnel
lors de l’établissement du plan de financement de votre futur logement.
La vente
de votre résidence principale
La plus-value est automatiquement exonérée d’impôt si vous avez
effectivement occupé votre résidence principale :
• soit depuis sa date d’acquisition ou d’achèvement (aucune condition
de durée n’est alors exigée),
• soit postérieurement à cette date, mais à condition que l’occupation
ait duré au moins 5 ans, et que le logement constitue la résidence principale
au moment de la vente.
Aucun délai n’est cependant exigé lorsque la cession est motivée par
des impératifs d’ordre familial ou un changement de lieu de travail.
Exemple de Prêt relais
En cas de revente
de votre logement au bout
d'un an, pour un prêt relais
de 70 000 € avec différé
d'amortissement,
les mensualités correspondant
au paiement des intérêts
sont de 220,48 €
assurance décès incluse,
le capital prêté étant
remboursé en une seule fois
à la dernière échéance d'un
montant de 70 220,48 €.
TEG 4,51% (dont frais
de dossier de 500 €
et assurance décès de 0,28%
du capital emprunté).
Coût total du crédit =
2 645,76 €.
Conditions au 1er janvier 2003.
Attention : n’oubliez pas que les esquisses ou illustrations
qui vous sont présentées dans les plaquettes publicitaires
sont rarement contractuelles.
Construire
votre financement ici,
un engagement écrit sous 48 heures*.
Prêt 0 %, modulation d’échéances,
franchise partielle…
Vous n’êtes pas encore un “pro” des prêts immobiliers :
nous vous aidons à découvrir les solutions de financement
les mieux adaptées.
Dans ce chapitre,
on
décrypte pour vous
l’univers des prêts immobiliers.
*Délai moyen constaté.
Achat neuf Achat
ancien
Achat ancien
+ travaux
Achat terrain
+
construction
Travaux
seuls
Résidence principale
19 18
Quels prêts
pour votre projet ?
Prêts aidés par l’Etat Pages 20 à 21
✔ oui
∅ non
✔ oui
✔ oui si locaux commerciaux
∅ non
✔ oui si usage à 90% habitation
prêts Pages 22 à 23
Prêt relais Page 15
Prêts spéciaux pour les investisseurs Pages 44 à 45
Prêt à 0% ✔ ∅ ✔ ✔ ∅
Prêt conventionné PAS ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
Prêt conventionné ordinaire ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
Epargne Logement ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
prêt fixe ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
prêt révisable “sécurité” ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
Prêt relais ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
En direct Achat
parts SCPI
Investissement locatif
Prêt conventionné PAS ∅ ∅
Prêt conventionné (avec bail réglementé) ✔ ∅
Epargne Logement ✔ ✔
prêt fixe ✔ ✔
prêt révisable “sécurité” ✔ ✔
Prêt relais ✔ ✔
prêt in fine adossé ✔ ✔
Locaux
commerciaux
(Investissement
locatif)
Acquisition
parts SCI
ou SARL
Acquisition
en viager
(Financement
du bouquet)
Paiement
de soulte
(Succession-divorce)
Autres projets
prêt fixe ∅ ✔ ✔ ✔
prêt révisable “sécurité” ∅ ✔ ✔ ✔
Prêt relais ✔ ✔ ✔ ✔
prêt in fine adossé ∅ ✔ ∅ ∅
Investimur ✔ ✔ ∅ ∅
Les solutions
Achat neuf Achat
ancien
Achat ancien
+ travaux
Achat terrain
+
construction
Travaux
seuls
Résidence secondaire
Prêt à 0% ∅ ∅ ∅ ∅ ∅
Prêt conventionné PAS ∅ ∅ ∅ ∅ ∅
Prêt conventionné ordinaire ∅ ∅ ∅ ∅ ∅
Epargne Logement ✔ ∅ ∅ ✔ ✔
prêt fixe ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
prêt révisable “sécurité” ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
Prêt relais ✔ ✔ ✔ ✔ ✔
21 20
Exemple
Prêt Epargne Logement
Pour un PEL de 92 000 €
sur 10 ans, les mensualités
sont de 995,88 € (assurance
DIT comprise).
TEG = 5,44% par an
(dont assurance 0,28%
du capital prêté). Coût total
du crédit : 27 505,60 €
PEL souscrit à compter
du 3 juillet 2000.
Le Prêt Epargne Logement :
un grand classique du financement
immobilier
Pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale, comme
pour la réalisation de travaux, l’Epargne Logement, sous forme de plan ou de
compte, présente de nombreux avantages. Sous certaines conditions, elle peut
aussi financer votre résidence secondaire, un garage…
Après la période minimale d’épargne, on vous propose un prêt
à taux avantageux.
Votre plan de financement s’appuiera sur l’utilisation optimale des “droits
à prêt” qui déterminent le montant du prêt pouvant vous être accordé.
Comment les utiliser au mieux ?
Si vous pouvez bénéficier de l’une ou l’autre de ces formules de prêt, elle
devra figurer en priorité dans votre plan de financement. Comme ces prêts
suffisent rarement à financer l’ensemble de votre projet, votre conseiller
vous indiquera le prêt complémentaire le mieux adapté
à votre situation.Vous découvrirez les différents prêts en page suivante.
Différents organismes non bancaires peuvent accorder
des prêts de petits montants (prêts sociaux) :
• votre employeur (au titre du 1% patronal),
• votre mutuelle,
• votre caisse de retraite,
• votre département.
Les prêts aidés par l’Etat
Votre conseiller
vous indiquera
si vous êtes éligible
à ces différents prêts.
Il s’agit de prêts réglementés : leur obtention est
conditionnée par des normes déterminées par les
Pouvoirs Publics, notamment en termes de plafond de
ressources et de nature du bien.
Le Prêt 0%
Pour financer l’achat de votre résidence principale (neuf ou ancien avec gros
travaux), vous pouvez bénéficier du Prêt 0% - Ministère du Logement si vos
revenus n’excèdent pas un plafond fixé par l’Etat (calculé sur l’imposition de
l’année N-2). Il doit être associé à un prêt complémentaire (Epargne Logement,
Prêt PAS, prêt…). Le cumul entre la réduction d’impôt liée au versement
d’intérêts d’emprunt complémentaire et le bénéfice du prêt à taux 0%
est exclu.
Le Prêt Conventionné (PC)
Accordé sans conditions de ressources, le PC doit servir à l’achat d’un logement
destiné à la résidence principale ou à la location : si le propriétaire signe
une convention avec l’Etat, le locataire peut, sous réserve de conditions
de ressources, bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL),
une prestation de la Caisse d’Allocations Familiales.
Le Prêt PAS
Si vos revenus ne dépassent pas un plafond réglementaire, le PAS ouvre droit
au versement de l’APL, qui viendra directement en diminution de vos charges
de remboursement. Pour savoir si vous êtes susceptible de bénéficier
de l’APL, renseignez-vous auprès de votre Caisse d’Allocations Familiales
(3615 CAF).
Exemple de Prêt 0%
Une famille de 4 personnes
disposant d'un revenu
imposable de 20 000 €
achète une maison
en province.
Elle peut bénéficier
d'un prêt 0% de 18 294 €
remboursable
en 144 mensualités
de 131,30 € dont 4,26 €
d'assurance DIT.
TEG du prêt = 0,55%.
Coût total du prêt : 613,44 €
au titre de l'assurance DIT.
Un prêt complémentaire
sera mis en place.
Attention : les résidences secondaires et les logements destinés
à la location en sont écartés.
Les Prêts PC et PAS peuvent être obtenus en complément
d’un Prêt Epargne Logement et/ou d’un Prêt 0% mais pas
d’un prêt.
Les logements financés doivent respecter des normes
minimales de surface et d’habitabilité.
Les droits à prêt acquis dans le cadre de l’Epargne Logement
sont cessibles et cumulables entre membres d’une même
famille sous certaines conditions.
Attention :
Pour les PEL
souscrits depuis
le 12 décembre 2002
la prime d'épargne
versée par l'État
n'est acquise que si
vous utilisez ou cédez
vos droits à prêts.
23 22
Priorité à la souplesse
Le prêt est amortissable sur la période de votre choix entre
3 et 25 ans et remboursable par mensualités ou trimestrialités.
Grâce à la modulation d’échéances, vous pouvez décider dès la 3ème année
de votre prêt de diminuer ou d’augmenter le montant de vos remboursements
en fonction de l’évolution de vos revenus (dans certaines limites).
Grâce au report d'échéances, vous pouvez également reporter
jusqu'à 9 échéances pendant la vie du prêt.
Un crédit
qui s’adapte à votre rythme de vie
Le crédit à mensualités progressives vous permet d’adapter
vos mensualités à l’évolution de vos charges.
Le crédit à mensualités dégressives répond à votre souhait d’alléger
vos charges dans le temps : à privilégier si vous êtes un futur retraité.
Les franchises
Si votre future résidence est en construction ou si vous réalisez des travaux,
votre prêt comportera une période d’utilisation progressive qui sera en
franchise partielle ou totale.
• La franchise partielle (ou différé d’amortissement), est une période
pendant laquelle vous ne payez que les intérêts du crédit et la prime
d’assurance. A l’issue de cette période, vous devez toujours l’intégralité
du capital emprunté.
• La franchise totale est une période durant laquelle vous ne remboursez
que les primes d’assurance décès invalidité. Les intérêts sont réglés plus tard,
en même temps que le capital : les mensualités seront donc supérieures à celles
d’un crédit de même montant que vous auriez commencé à rembourser
immédiatement.
Avec prêt : composez
votre crédit sur mesure
Le prêt s’adapte à toutes
les situations. Il peut financer aussi bien l’acquisition
de votre résidence principale ou secondaire, que l’achat
d’un terrain ou des travaux de rénovation.
Taux fixe ou révisable ?
Avec le prêt taux fixe, pas de surprise : vous connaissez le montant
de vos remboursements pendant toute la vie de votre crédit.
Le prêt révisable vous fait bénéficier d’un taux initial garanti pendant
2 ans, inférieur en général à celui d’un taux fixe.
Par la suite, le taux de votre crédit est revu annuellement en fonction de
l’évolution des meilleurs taux pratiqués dans les échanges entre banques
européennes le trimestre précédent (Euribor : taux calculé par la Fédération
Bancaire de l’Union Européenne).
Le prêt révisable “Sécurité”
Avec “Sécurité 2”, la marge de fluctuation du taux est plafonnée
à + ou - 2 points par rapport au taux de départ.
Avec “Sécurité 3”, elle évolue entre + ou - 3 points par rapport au taux
de départ.
Exemple de prêt
révisable “Sécurité 3”
Les mensualités
sont de 594,48 €
assurance DIT comprise.
TEG = 4,16% dont frais
de dossier 500 €
et assurance DIT 0,28%
du capital prêté.
Coût total du crédit :
27 006,40 €, le TEG et le
coût total sont calculés sur
la base d'un taux nominal
de départ de 3,60%.
Ce taux, fixe les 2 premières
années, peut ensuite être
révisé de + ou -3 points.
Conditions au 1er janvier 2003.
Exemple de prêt
taux fixe
Les mensualités
sont de 632,68 €
assurance DIT comprise.
TEG = 5,10% dont frais
de dossier 500 €
et assurance DIT 0,28%
du capital prêté.
Coût total du crédit :
33 882,40 €
Le recours
à la franchise totale
peut être utile
par exemple
lors d’une vente
sur plan afin de
ne rien régler avant
d’avoir emménagé.
Pour un prêt immobilier
de 80 000 € sur 15 ans
avec 30% d’apport
personnel :
A savoir
Cette modalité de
remboursement
n’est accessible que
pour les prêts à taux fixe.
Un emprunt immobilier représente un engagement
important pour ce qui est du montant et de la durée.
Le vous aide à renforcer la sécurité
de votre opération immobilière, en vous proposant
les assurances à des tarifs compétitifs, les mieux
adaptées à votre situation.
Assurez votre crédit*
• Assurance Décès - Perte Totale et Irréversible d'Autonomie -
Incapacité de travail
On vous propose une assurance groupe très avantageuse
pour ce qui est du coût et de l'étendue des garanties.
Le coût de notre assurance groupe est fonction de votre âge et de la durée
du prêt.
Concernant les prêts relais : le taux annuel est de 0,28% du capital
emprunté.
Pour les prêts In Fine : 0,59% du capital emprunté pour les durées
inférieures ou égales à 10 ans puis 0,69% pour les durées supérieures
à 10 ans et inférieures ou égales à 15 ans.
24
Les assurances
25
• Les risques couverts
En cas de Décès ou de Perte Totale et Irréversible d'Autonomie, le capital
assuré restant dû est intégralement remboursé par l'assureur si vous avez
opté pour une couverture à 100 %.
En cas d'Incapacité de Travail reconnue pour des raisons de santé
ou d'accident, vos échéances sont prises en charge selon la quotité assurance
que vous avez choisi.
• Assurance perte d’emploi
En cas de perte d'emploi, les conséquences de la diminution de vos revenus
seront atténuées par l'assurance perte d’emploi. Vous
pouvez vous assurer selon l'option choisie, à hauteur de 50% ou 75%
de l'échéance de votre crédit.
Cotisation mensuelle selon l'option choisie.
Sous réserve d'une période d'activité de 360 jours en CDI après adhésion à
l'assurance perte d'emploi, l'emprunteur ayant perdu son emploi est indemnisé
sans délai de franchise.
≤ à 7 ans > à 7 ans
≤ à 15 ans > à 15 ans
0,28%
2,33 €
0,28%
2,33 €
0,33%
2,75 €
0,39%
3,25 €
0,39%
3,25 €
0,49%
4,08 €
0,49%
4,08 €
0,59%
4,92 €
Age
emprunteur
Durée du
prêt
< à 36 ans
≥ à 36 ans
< à 55 ans
≥ à 55 ans
< à 70 ans
Si pour des raisons de santé, l'emprunteur n'est pas éligible
au contrat d'assurance groupe, on proposera
dans le cadre de la convention Belorgey une délégation
d'assurance adaptée à chaque situation particulière.
Couverture
50% de l'échéance
0,025% du capital emprunté
(soit 2,50 € pour 10 000 € empruntés)
Couverture
75% de l'échéance
0,0375% du capital emprunté
(soit 3,75 € pour 10 000 € empruntés)
Le tableau ci-contre
vous indique, pour
les prêts amortissables,
le taux annuel d'assurance
en % du capital emprunté,
ainsi que la cotisation
mensuelle en euro
pour 10 000 € empruntés.
*Conditions au 1er juin 2003.
Nouveau !
La caution d’une personne physique est envisageable. Par
cet acte, elle s’engage, sur tous ses biens et revenus, à
rembourser à la place de l’emprunteur en cas de défaillance
de sa part. Dans le cas d’une caution hypothécaire, la caution
n’engage que le bien sur lequel l’hypothèque a été consentie.
27
Tous les prêts immobiliers sont assortis d’une garantie
au profit du prêteur, dont la nature et le coût varient
selon le projet à financer.
IPPD ou hypothèque ?
L’Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) consiste à faire inclure la
garantie par le notaire dans l’acte de vente. Elle vous fait bénéficier de frais
réduits par rapport à l’hypothèque.
L’hypothèque est retenue lorsque l’IPPD n’est pas envisageable: soit parce qu’il
n’y a pas d’acte de vente (gros travaux par exemple), soit parce que le
paiement s’effectue par appels de fonds successifs (vente en l’état futur
d’achèvement ou construction notamment). Elle donne lieu à un acte notarié
séparé.
La caution d’un organisme spécialisé :
un prêt sans hypothèque
Si votre dossier répond à certains critères, vous pouvez bénéficier de la caution
d’un organisme spécialisé, en lieu et place d’une IPPD ou d’une hypothèque.
En général moins coûteuse, elle est également plus souple, notamment en cas
de revente rapide ou de remboursement anticipé du crédit.
Cette garantie (Crédit Logement le plus souvent) se compose de deux
versements :
• la Commission de Caution correspond au coût d’intervention de l’organisme
de caution,
• le versement au profit du Fonds Mutuel de Garantie est restituable en
grande partie (75% du versement initial*) à la fin du crédit.
*Conditions Crédit Logement en vigueur au 1er janvier 2003.
Les garanties et cautions
L’estimation du coût
de ces garanties
sera indiquée
sur l’offre de prêt.
Crédit Logement
Crédit Logement
est un établissement
financier spécialiste
de la garantie
des prêts immobiliers.
En 25 ans, plus d’un million
de familles ont bénéficié
de son intervention.
Protégez votre logement
• Assurance Multirisque Habitation
On propose différentes formules qui protègent votre habitation
contre l'incendie, le vol, le dégât des eaux, le bris de glace, les intempéries....
• Assurance Protection Juridique
Cette protection vous permet de faire respecter vos droits au quotidien
(travaux mal exécutés, conflits de voisinage…).
Des protections spécifiques
pour les investissements locatifs
• Assurance Propriétaire non occupant**
On propose une assurance Multirisque Habitation
spécifiquement conçue pour les Propriétaires Non Occupants.
• Assurance Garantie des Loyers Impayés**
On propose une Garantie des Loyers Impayés pour sécuriser
votre investissement immobilier (90% de la prime est déductible de votre
revenu locatif).
26
A savoir
Tout client détenteur
d'un prêt immobilier
et d'une assurance xxx bénéficie,
en cas de sinistre rendant
son logement inhabitable,
du remboursement
de ses mensualités de prêt
jusqu'à 1 an.
L'assurance Habitation : 2 mois gratuits*
*Offre réservée à nos clients emprunteurs, 11ème et 12ème mensualités remboursées
si souscription simultanée d'un prêt immobilier et d'une assurance Habitation.
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Concrétiser
votre projet
Les dernières étapes
avant d’entrer dans vos murs !
Si vous avez trouvé la résidence de vos rêves,
reste à finaliser votre financement :
il est temps de prendre rendez-vous
avec votre conseiller.
Dans ce chapitre,
On
vous donne les clés
pour finaliser votre projet.
31 30
Le compromis de vente
(ou promesse synallagmatique)
Les engagements du vendeur et de l’acquéreur sont réciproques et définitifs :
le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur… à acheter.
Les Clauses de superficie (Loi Carrez)
(appartement ou maison dans l’ancien en copropriété)
Dans la promesse de vente ou d’achat (puis dans le contrat de vente),
une clause doit spécifier la superficie exacte. Les caves, les garages,
les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins
de 8m2 sont exclus du champ d’application de cette loi.
L’absence de mention de la superficie du lot peut entraîner la nullité
de l’acte par demande en justice de l’acquéreur dans le délai d’un mois
à compter de l’acte authentique de vente.
Les certificats obligatoires
(à réclamer avant l’acquisition)
Achat d’un terrain, d’un bien
ancien ou neuf achevé
Cette fois c’est décidé : vous achetez !
Vous devez concrétiser cette volonté par la signature
d’un avant-contrat.
L’avant-contrat peut prendre différentes formes.
La promesse unilatérale d’achat
A travers elle, l’acheteur (mais pas le vendeur) s’engage pour un délai défini
sur le prix auquel il est prêt à acheter le bien.
Si vous signez ce type de promesse (avec ou sans intermédiaire professionnel),
aucune somme ne peut vous être demandée.
La promesse unilatérale de vente
Cette fois, c’est le vendeur qui s’engage à vendre alors que l’acheteur dispose
d’un délai de réflexion pour acheter ou renoncer.
En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acheteur potentiel verse une
indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix de vente) entre les
mains de l’intermédiaire (agent immobilier ou notaire) qui rédige la promesse.
Si vous achetez, il vous restera 90% du prix de vente à régler.
Attention : si la règle générale est de verser 10% du prix
de vente lors de la signature du compromis, vous êtes
en réalité engagé pour le prix total.
Attention : si le vendeur accepte ces conditions, l’acheteur
ne peut plus se dédire.
La promesse de vente doit être enregistrée sous 10 jours
auprès de la recette des impôts : sinon, elle est sans valeur.
Bien que la Loi du 13 décembre 2000 (Loi SRU) fasse bénéficier
l’acquéreur de nouvelles protections, nous vous conseillons
de conclure l’avant-contrat par l’intermédiaire d’un
professionnel : agent immobilier ou notaire.
A savoir
Dès lors que dans
l’avant-contrat,
quelque soit sa forme,
il est indiqué
que vous financez
l’acquisition par un prêt,
vous avez la possibilité
de récupérer
l’acompte versé si le prêt
n’est pas obtenu.
D’autres clauses
de sauvegarde
peuvent également
être intégrées.
A savoir
Quelque soit la forme
de l’avant-contrat :
- l’acheteur bénéficie
d’un délai de réflexion
(avant-contrat notarié)
ou de rétractation
(avant-contrat non notarié)
de 7 jours ;
- si vous traitez avec un
vendeur non professionnel,
vous ne versez aucune
somme avant l’expiration
de ce délai ;
- lorsque vous traitez avec
un professionnel (notaire
ou agent immobilier),
toute somme versée
doit vous être restituée
dans un délai de 21 jours
si vous vous rétractez.
Métré (Loi Carrez)
Oui, si en copropriété
Non, sauf si acquisition
dans une copropriété
Amiante
Oui, pour les immeubles
construits avant le 1er juillet 1997
Non
Plomb Oui, pour les immeubles et maisons construits avant le 1er janvier 1948
dans les peintures et situés dans une zone désignée à risque par arrêté préfectoral
Termites
Oui, pour les logements situés dans une zone
désignée à risque par arrêté préfectoral
Immeuble collectif Maison Individuelle
33
Le Contrat de Construction
de Maison Individuelle (CCMI)
La totalité de la construction est confiée à un constructeur de maison
individuelle : c’est le contrat le plus sécurisant.
Pour protéger l’acquéreur, la Loi du 19 décembre 1990 prévoit que ce contrat
contienne les informations suivantes : désignation du terrain, description de
la maison, prix (avec les modalités de révision s’il y a lieu), travaux restant
éventuellement à votre charge… Doivent être annexés au descriptif
de la maison les plans et perspectives décrivant la nature de la construction,
le nombre et la superficie des pièces, les équipements intérieurs et extérieurs…
Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date
de réception du contrat.
Le contrat de construction individuelle
sans fourniture de plan
L’entreprise chargée de la totalité de la construction ne fournit pas les plans,
faits par vous-même ou par un architecte. Ce contrat, moins réglementé,
apporte certaines protections. Il doit comporter, entre autres, un prix forfaitaire
et définitif pour les travaux réalisés par le constructeur, des délais
de construction assortis de pénalités de retard, une condition suspensive
liée à l’offre de prêt, un délai de rétractation de 7 jours.
Le contrat d’entreprise lot par lot
Vous signez des contrats séparés avec plusieurs entreprises représentant
différents corps de métier. Aucune d’entre elles ne fournit de plan
ni n’est chargée de la totalité des travaux de gros œuvre, de mise hors
d’eau et hors d’air.
Achat d’un logement neuf
sur plan
Construction
d’une maison individuelle
32
Le contrat de réservation
Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur, sauf
s’il bénéficie d’une garantie bancaire d’achèvement, ne peut vous proposer
un contrat de vente avant que les fondations soient terminées. Il vous fera alors
signer un contrat de réservation.
Ce document précise la description du logement, notamment sa surface
habitable, l’énumération des pièces et dépendances. Il est accompagné d’une
notice technique décrivant sommairement les matériaux, le prix de vente
TTC, la date à laquelle le contrat de vente définitif sera signé.
La signature du contrat de réservation s’accompagne du versement de 5%
du prix de vente prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n’excède
pas 1 an. Cette somme est consignée entre les mains d’un tiers habilité.
La clause suspensive de non obtention des prêts doit figurer dans le contrat.
Attention : le prix peut évoluer avant la fin des travaux.
Etudiez les mécanismes de révision qui vous sont proposés.
Après signature, le contrat vous est adressé par la poste
en recommandé avec accusé de réception. Comme pour
l’achat d’un logement ancien, vous disposez d’un délai de
7 jours pour vous rétracter, sans frais, à condition de le
signaler par lettre recommandée avec accusé de réception.
Utilisez pleinement
votre délai
de réflexion...
Il est nécessaire
afin de bien mesurer
la portée
de votre engagement.
Remise des clés :
soyez vigilants !
Vous devez vérifier les murs,
les planchers et les plafonds,
l’ouverture des portes
et des fenêtres,
la robinetterie…
La Loi vous accorde
un délai d’un an
pour signaler, par lettre
avec accusé de réception,
d’éventuelles malfaçons
constatées ultérieurement.
La banque qui vous
finance vérifie
la régularité juridique
du contrat
de construction.
On
fait appel à un
organisme spécialisé,
pour mieux défendre
vos intérêts.
35 34
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situation financière et personnelle.
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apporte une analyse objective de votre dossier et vous accompagne
jusqu'à la finalisation de votre projet.
Et ensuite ?
Un de nos télé-conseillers vous contactera pour faire un point sur votre
demande et éclaircir les réponses fournies.
Si notre proposition vous intéresse, il vous prendra alors un rendez-vous avec
un conseiller en agence ou avec un conseiller xxx.
Lors de ce rendez-vous, notre conseiller aura l'ensemble
des informations nécessaire pour donner une réponse ferme à
votre demande de crédit immobilier.
Le rendez-vous
avec votre conseiller La demande en ligne
Vous bénéficiez
d’un délai
de réflexion
de 10 jours pleins
pour accepter l’offre
de prêt qui vous
est envoyée.
Si le prêt
n’est pas obtenu,
vous pourrez vous faire
rembourser les sommes
versées pour la
réservation.
Vous venez de signer votre pré-contrat ou un contrat
de construction. Afin de finaliser votre acquisition en
toute sécurité, contactez votre conseiller
pour concrétiser votre demande de prêt.
Le conseil
Votre conseiller examine avec vous les divers points de votre plan de financement
(durée, mensualités envisageables, garanties…) et vous aide à choisir parmi
les différentes solutions de financement, celle qui est la mieux adaptée.
Notre engagement écrit
sous 48 heures*
Si l’étude de votre dossier permet un financement, on vous
confirmera son accord de principe par écrit sous 48 heures*. Après réception
et validation de vos justificatifs et une fois les formalités d’assurance
accomplies, vous recevrez une offre de prêt envoyée par voie postale.
Vous disposerez alors d’un délai légal de 10 jours pleins de réflexion avant
de vous engager définitivement.
*Délai moyen constaté.
Dernière ligne droite
Vous devrez retourner cette offre, par la poste, complétée et signée, entre
11 et 30 jours après sa réception (Code de la Consommation).
Il ne vous restera plus qu’à signer l’acte définitif de prêt et l’acte d’achat
devant notaire. Vos clés vous seront alors remises !
A savoir
Avant de réaliser votre
demande, pensez à utiliser
notre optimiseur graphique
disponible sur les pages
simulations de nos sites
internet.
36
L’offre de prêt
Le contenu
Valable 30 jours, elle détaille :
• le montant et la finalité du prêt,
• la nature du financement proposé et les conditions financières,
• les différents frais liés au prêt,
• les modalités selon lesquelles la somme empruntée
va être mise à votre disposition,
• les assurances liées au prêt.
Un tableau d’amortissement prévisionnel est joint.
Les frais liés à l’emprunt
• Le taux de l’emprunt peut être fixe ou révisable.
• Le coût de la garantie est variable selon son origine :
IPPD, hypothèque, caution d’un organisme spécialisé.
• Les frais de dossier sont proportionnels au montant du prêt
avec des minima et des maxima.
(A savoir : les prêts épargne logement et les prêts 0% en sont exonérés).
• Les cotisations d’assurances couvrent le décès,
la perte irréversible d’autonomie, l’incapacité de travail.
Des formalités souples
pour les prêts travaux
Pour les travaux dont le montant est inférieur à 21 500 € et lorsque le contrat
de prêt n’est pas notarié, l’offre de prêt est valable 15 jours. Vous pouvez
l’accepter dès sa réception et disposez d’un délai de rétractation de 7 jours.
L’offre de prêt devient contrat 8 jours après votre acceptation.
Attention : l’opération immobilière doit être réalisée dans un
délai de 4 mois après acceptation de l’offre de prêt.
Définition : le Taux
Effectif Global (TEG)
Mentionné sur l’offre de prêt
que vous adressera
votre conseiller,
le TEG est l’indicateur
du coût du crédit
que vous allez contracter.
Il est composé du taux
d’intérêt du prêt ainsi
que des frais annexes
tels que les frais de dossier,
les assurances liées au prêt
demandées par le prêteur.
37
Le contrat notarié
Lorsque l’ensemble des conditions de la vente sont réunies, l’acte de vente
définitif est signé par vous et le vendeur devant notaire. C’est à cette occasion
qu’est versé le solde de la somme convenue.
Le contrat de vente : achat sur plans
Dans le contrat de vente, un plan détaillé d’appels de fonds vous est présenté.
Il fixe les différentes étapes de règlement.
Dans le cas d’un immeuble, les pourcentages cumulés du prix total ne peuvent
jamais excéder :
• 35% à la signature du contrat de vente (fondations achevées),
• 70% lorsque le gros œuvre (fondations + murs + toiture achevés)
ou la mise hors d’eau sont terminés,
• 95% lors de l’achèvement de l’immeuble.
Le solde, soit 5%, sera versé lors de la mise à disposition du logement. Ce solde
pourra être consigné en cas de malfaçons ou d’équipements non conformes,
en attendant que le promoteur procède aux travaux nécessaires.
Avec le prêt xxx, adaptable à la construction, aux travaux
ou à l’achat en l’état futur d’achèvement, les déblocages sont effectués à
votre demande sur présentation des factures.Vous ne payez donc les intérêts
que sur le capital déjà utilisé (seule une commission d’engagement de 1,25%*
vous est demandée pour la réservation des fonds non utilisés).
*Taux en vigueur au 1er mars 2002.
L’acte de vente
C’est en général
le notaire du vendeur
qui s’en charge,
mais vous pouvez
également vous faire
assister par votre
propre notaire :
les honoraires
sont alors partagés
par les deux notaires,
sans frais
supplémentaires
pour vous.
R "
a 39 38
Le calendrier de votre projet
Engagement écrit xxx,
accord de principe en risque et en taux,
avec liste des justificatifs à fournir.
Sous
48H*
Recherche d’un logement.
Une fois trouvé,
signature d’un pré-contrat
(compromis de vente, contrat
de réservation ou de construction…) :
prévoir un délai minimum de 3 mois
pour signature chez le notaire.
On est prêt à débloquer les fonds.
Le notaire
termine les formalités
(états hypothécaires,
certificat d’urbanisme…)
et fixe la date
de signature.
Rendez-vous avec votre conseiller pour un diagnostic de votre capacité d’investissement
immobilier avec remise d‘un accord de principe
sur votre financement.
Rendez-vous avec votre conseiller
pour demande de prêt définitive.
Adresser les justificatifs
dès que possible
à votre service de mise
en place des prêts.
Accomplir les formalités
médicales demandées
par l’assureur.
Réception de l’offre de
prêt du xxx à votre domicile :
10 jours pleins
de réflexion (délai légal).
Envoi de l’offre de prêt par la banque.
Acceptation de l’offre
et renvoi des documents à la banque par voie postale
le 11ème jour.
Signature de l’acte de vente
chez le notaire, dépôt du solde
du montant convenu et remise des clés.
*Délai moyen constaté.
41 40
S’installer…
Réussir
un déménagement
demande
une organisation
minutieuse.
Venez parler
de votre projet
à votre conseiller.
La carte Libre Cours
Une autre solution de financement à votre disposition.
Un déménagement, ça se prépare aussi côté finances !
Avec la Carte Bleue Libre Cours, vous pouvez bénéficier d'une carte de crédit
associée à une réserve d'argent bien adaptée à votre projet du moment.
Vous réglez vos achats directement grâce à cette carte ou en retirant des
espèces dans tous les distributeurs de billets.
• En toute discrétion. Rien ne distingue votre Carte Bleue VISA Libre Cours
d'une carte bancaire traditionnelle.
• Des remboursements à votre rythme. Vous reconstituez votre réserve par
petites mensualités sans déséquilibrer votre budget.
• Le doublement de la garantie constructeur* pour tout achat réglé* avec votre
Carte Bleue VISA Libre Cours. Une protection avantageuse et très appréciable.
• Une assurance-achat de 90 jours. En cas de détérioration ou de vol de vos
achats, on vous rembourse intégralement le prix payé.
*Sous certaines conditions. Renseignez-vous en agence.
Pensez également
aux “économies d’impôts”
Crédit d’impôt : jusqu'au 31 décembre 2005, les propriétaires ou
locataires qui procèdent à l'installation d'équipements de production
d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable (capteurs solaires,…)
bénéficient d'un crédit d'impôt égal à 15% des dépenses. Le même
crédit d'impôt s'applique pour les dépenses de gros équipement (chauffage,
collectif, jacuzzi, ascenseur…).
Taux de TVA réduit : en plus des travaux d'amélioration, de transformation,
d'aménagement et d'entretien, les équipements mobiliers qui s'encastrent
ou s'incorporent au bâti (éléments de cuisine équipée encastrables,
par exemple) bénéficient également du taux de TVA réduit à 5,5%, applicable
jusqu'au 31 décembre 2003.
Votre déménagement
Votre nouveau logement acquis, vous êtes sur le point de déménager.
Ici encore, on vous accompagne.
Votre conseiller effectue sur simple demande le transfert de vos comptes
vers toute agence de votre choix.
Si vous souhaitez étaler dans le temps les dépenses occasionnées par votre
déménagement, votre conseiller recherche avec vous les solutions les mieux
adaptées à votre budget.
Le prêt personnel Habitation
Le prêt personnel Habitation est conçu pour financer tous vos travaux destinés
à améliorer votre confort au quotidien : jusqu'à 21 500 € et d'une durée de
remboursement pouvant aller jusqu'à 60 mois (84 mois sous certaines
conditions).
Il vous permet ainsi d'adapter vos mensualités de remboursement en fonction
de votre budget.
Pour votre déménagement,
vous pensez appeler
quelques amis en renfort.
Et pour financer vos travaux
de déco et vos frais
d'installation, qui allez-vous
contacter ?
Exemples de travaux financés par le prêt personnel Habitation :
• décoration intérieure : moquette, peinture, papiers peints,
carrelages…
• rénovation de votre salle de bains : plomberie, sanitaires, faïences…
• aménagement de votre cuisine équipée,
• installation d'un nouveau système de chauffage,
• rénovation de façades,
• mise aux normes de votre installation électrique,
• aménagement de combles…
Spécial investisseurs
Solutions réservées aux investisseurs.
Investir dans l’immobilier peut vous permettre
de constituer un patrimoine tout en vous procurant
des revenus réguliers.
Différentes solutions de financement
sont envisageables
selon la nature de votre projet
et les objectifs que vous vous fixez.
Dans ce chapitre,
on
vous aide à faire le point
sur les avantages fiscaux
dont vous pouvez bénéficier.
45 44
Investimur : locaux commerciaux
Vous souhaitez acheter un local dans une galerie marchande ou des bureaux
dans une nouvelle zone d’activité afin de les louer ?
Les prêts Investimurs ont été spécialement conçus pour les particuliers
qui investissent dans des locaux commerciaux ou des bureaux.
Ils proposent la même souplesse que les prêts (taux fixes, taux révisables
“sécurité”) et peuvent également être conclus in fine.
Investissement direct, SCPI ou SCI ?
Vous pouvez poser les fondations de votre patrimoine aussi bien grâce
à un investissement en direct que par le biais d’une SCPI.
• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers)
Ces organismes de placements collectifs vous permettent d’investir
dans la pierre et de percevoir des revenus locatifs sans soucis de gestion.
Soyez très sélectif et attentif à la régularité des performances passées.
• Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières)
Emprunter par l’intermédiaire d’une SCI permet de distinguer votre patrimoine
familial de votre activité professionnelle.
Cette formule facilite également l’organisation de la transmission de votre
patrimoine.
Des financements spécifiques
Pour réussir votre investissement locatif, recourir au
crédit constitue un effet de levier et optimise la fiscalité
des loyers. En effet, lorsque le prêt finance un
investissement locatif, les intérêts, réglés au fur et à
mesure, sont déductibles dans certains cas des loyers
perçus.
Le prêt amortissable
Recommandé pour financer un premier investissement locatif, vous pouvez
opter pour un prêt à taux fixe ou à taux révisable.
Le prêt in fine :
réservé aux investisseurs avertis
Dans un prêt in fine, le capital que vous empruntez est remboursable en
une seule fois à la fin du prêt. Le plus souvent, le remboursement est effectué
par un produit d’épargne détenu par ailleurs, ce qui permet de mixer
l’investissement à la fois sur l’immobilier et sur un placement financier.
Un contrat d’assurance-vie (Lionvie) ou un PEP financier, détenus au
xxx, sont apportés en garanties, de telle sorte que les sommes
placées et leurs intérêts vous permettent de rembourser le capital emprunté
à l’échéance du prêt.
Le crédit in fine peut être contracté pour une durée de 8 à 15 ans (moins de
8 ans si votre produit d’épargne est déjà souscrit) et peut financer aussi bien
l’acquisition d'un bien immobilier que les gros travaux le concernant.
Les intérêts peuvent être payés mensuellement, trimestriellement ou
semestriellement.
Cette formule se révèle particulièrement intéressante pour les
personnes physiques qui ne souhaitent pas affecter de façon
irréversible leur apport personnel à l’investissement immobilier.
Exemple de prêt
in fine (taux fixe)
Pour un prêt immobilier
d'un montant de 70 000 €
sur 15 ans, avec 30%
d'apport personnel, les
mensualités correspondant
au paiement des intérêts
sont de 305,67 € assurance
comprise, le capital prêté
étant remboursé
en 1 fois à la dernière
échéance d'un montant
de 70 305,67 €.
TEG = 5,31%
(dont frais de dossier 500 €
et assurance DIT 0,69%
du capital prêté).
Coût du crédit : 55 020,60 €
Conditions au 1er janvier 2003.
Dans tous les cas,
faites-vous conseiller
par un professionnel
(par exemple
un notaire).
Il vous aidera
également à constituer
la SCI (établissement
des statuts,
enregistrement
au Registre
du Commerce…).
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Depuis le 3 avril 2003, le dispositif d'incitation fiscal à
l'investissement locatif, neuf ou ancien, (dit dispositif
Besson) a été modifié et change de nom (dispositif de
Robien).
Acquisition de logements neufs
Pour l'acquisition de logements neufs, situés en France, loués nus à titre
de résidence principale pendant au moins 9 ans, sous réserve que le montant
du loyer ne dépasse pas certains plafonds selon 3 zones (voir tableau
ci-dessous), il est possible d’amortir jusqu’à 65% du prix d’achat.
Vous déduisez :
- 8% du prix du logement pendant 5 ans
- puis 2,50% les 4 années suivantes
- au delà des 9 premières années, l'amortissement au taux de 2,50% peut être
pousuivi pour 3 ans, renouvelables une seule fois.
Au total, vous aurez amorti 50% du prix du logement après 9 ans ou 65%
au bout de 15 ans.
Acquisition dans l’ancien
La déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est portée à 40% (au lieu
de 14%) pour les 6 premières années, si le bien est loué à titre de résidence
principale pendant au moins 6 ans. Comme pour le neuf, des plafonds de loyers
doivent être respectés (voir tableau ci-dessous).
Le régime fiscal des loyers Le dispositif de Robien*
Les loyers perçus* constituent des revenus fonciers
imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Deux régimes
fiscaux peuvent s’appliquer.
*Voir page 26, notre solution Garantie des Loyers Impayés.
Le régime réel d’imposition
Certaines charges sont déductibles des revenus bruts fonciers :
• une déduction forfaitaire pour frais divers fixée à 14%,
• les intérêts et frais liés à vos crédits contractés lors de l’acquisition, la
construction ou la réparation de l’immeuble loué, sans limitation quant au
montant et à la durée,
• les frais réels de gérance et de rémunération du gardien,
• les taxes foncières et la contribution sur les loyers,
• les frais occasionnés par les travaux d’entretien,
• les assurances pour les loyers impayés.
Par ailleurs, est autorisée l’imputation sur le revenu global, dans la limite de
10 700 €, du déficit foncier résultant de dépenses autres que les intérêts
d’emprunts. Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit
foncier imputable (limité à 10 700 €), l’excédent du déficit est imputable
sur les revenus globaux des 5 années suivantes.
Le régime microfoncier
Si le montant des revenus bruts fonciers du foyer fiscal perçus à compter
de 2001 est inférieur à 15 000 €, un régime d’imposition simplifié,
dit “microfoncier”, s’applique de plein droit. Vous pouvez cependant
opter pour un régime réel d’imposition de vos revenus fonciers.
Le régime microfoncier vous permet de bénéficier d’un abattement
forfaitaire de 40% sur les revenus bruts fonciers portés directement
sur votre déclaration de revenus.
Faites vos comptes avant de choisir. Si le total de vos
charges est inférieur à 40%, vous pouvez avoir intérêt à
opter pour le régime microfoncier qui permet une réelle
simplification des démarches.
Pour plus
d'informations
sur le dispositif
de Robien,
prenez rendez-vous
avec votre conseiller.
A savoir
Les revenus fonciers nets,
imposables à l’Impôt
sur le Revenu,
sont également soumis
aux prélèvements
sociaux (10%).
A savoir
Vous ne pouvez bénéficier
du régime simplifié
qu’à la condition
de ne pas détenir par ailleurs
de bien immobilier relevant
d’un régime fiscal
particulier : Besson, Périssol,
Malraux, SCPI…
Zones
Les nouveaux plafonds de loyers/m2*
Neuf Ancien
Zone A (agglomération Parisienne, Côte d'Azur,
Genevois français) 18 €
Zone B (agglomérations de plus de
50 000 habitants, villes chères situées
à la marge de l'Ile-de-France, zones littorales
et frontalières)
12,5 €
Zone C (reste du territoire) 9 €
14,4 €
9,4 €
6,3 €
Attention : pendant la période d'amortissement,
la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est de 6%.
Au delà, le taux de 14% s'applique à nouveau.
A noter
2 innovations importantes
par rapport au dispositif
Besson :
- possibilité de louer
le bien à un ascendant
ou descendant
(dans le neuf uniquement)
- suppression des plafonds
de ressources du locataire
(acquisition neuf et ancien)
*Sous réserve du vote de la loi Urbanisme et Habitat en cours de discussion à la date d’impression
du présent Guide.
A savoir
Ce dispositif est incompatible
avec l'application du régime
microfoncier.
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Les résidences de tourisme
Si votre logement est acquis neuf, en pleine propriété, dans une zone dite
de revitalisation rurale et si vous le louez meublé, pendant 9 ans au moins
à l’exploitant de la résidence de tourisme, vous bénéficiez de 2 avantages
fiscaux :
• le remboursement de la TVA de 19,60%, si certaines conditions sont
remplies,
• une réduction d’impôt, étalée sur 4 ans, à hauteur de 15% du montant de votre
acquisition dans la limite d’un plafond d’investissement de 46 000 €
pour une personne seule et de 92 000 € pour un couple marié. Sur 4 ans,
l’économie d’impôt peut atteindre 6 900 € pour un célibataire
ou 13 800 € pour un couple marié.
De plus, vous avez la possibilité d’occuper votre logement pendant
8 semaines par an sans remettre en cause ces avantages fiscaux.
Le statut de loueur en meublé professionnel
Le principal attrait de vos locations en meublé réside dans la possibilité
d’imputer les déficits sur votre revenu global, si vos recettes annuelles sont
supérieures à 23 000 €.
Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des
Bénéfices Industriels Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
A savoir
La durée d’application
du dispositif étant désormais
de 8 ans (1999-2006) alors
que la réduction d’impôt
est étalée sur 4 ans, il devient
possible, pour une même
personne, de bénéficier
au moins deux fois de cette
dernière.
Cette disposition s’applique
aux investissements réalisés
à compter du 1er janvier 2001.
Projets et avantages
fiscaux particuliers
Des incitations fiscales existent pour favoriser certains
investissements. Leur cadre d’application demeure
néanmoins souvent contraignant.
La Loi Malraux
Les déficits fonciers générés par un immeuble peuvent, dans le cadre
de la Loi Malraux, être déduits du revenu global sans limitation.
Il s’agit des déficits imputables aux travaux réalisés dans le cadre
d’une opération de restauration immobilière. L’immeuble doit se trouver
dans un secteur sauvegardé et classé, les propriétaires devant se grouper
en “association urbaine libre”.
La déduction forfaitaire sur les loyers est de 14% et la durée minimum
de location de 6 ans (location non meublée).
La Loi Paul (Outremer)
Elle remplace la Loi Pons. Certains investissements dans les Dom-Tom,
agréés par l’Administration Fiscale et effectués entre le 1er janvier 2001
et le 31 décembre 2006, peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le
revenu.
La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du
logement. Cette base est répartie sur 5 ans. La réduction annuelle d’impôt
est égale à 25% de cette base annuelle.
Le Dispositif Lieneman
Il s’applique aux locations, dans le neuf ou l’ancien, consenties à compter
du 1er janvier 2002. L’avantage fiscal prend la forme d’une majoration du
taux de la réduction forfaitaire qui est porté de 14% à 60%. Il est subordonné
à des conditions de loyers et de ressources plus strictes que pour les locations
“Besson”.
Attention : le taux de déduction forfaitaire
sur les revenus fonciers est ramené de 14% à 6%
pour les revenus des 9 premières années de location.
Dans tous les cas, votre motivation ne doit pas être
essentiellement fiscale. Pour vous guider dans vos choix,
utilisez les mêmes critères que si vous deviez utiliser votre
acquisition.
A savoir
En cas d’exercice bénéficiaire,
il est possible de choisir
le régime d’imposition
simplifié “le micro-BIC”,
avec un taux d’abattement
sur les loyers de 70%,
à condition que le montant
total de ces loyers
soit inférieur
à 76 300 € par an.
50
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