DOSSIER DE PRESSE
Redonner de l’air au logement locatif
Conférence de presse
3 avril 2003
Contacts presse : Guénola du COUËDIC 01 40 81 31 59
Emmanuelle DORMOND 01 40 81 33 85
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Sommaire
1. Communiqué de presse
2. Le projet présenté par Gilles de Robien
• L'ancien dispositif
• Les améliorations de la loi de finances pour 2003
• Les innovations majeures du nouveau dispositif
3. Tableau des plafonds de loyers dans le cadre du nouveau dispositif
4. Quelques exemples d’investissements locatifs
(simulations dans le cadre du nouveau dispositif)
5. Les ventes de logements locatifs réalisées par les promoteurs
6. Cartes des zones du dispositif Besson et du nouveau dispositif
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Communiqué de presse
Le 3 avril 2003
Gilles de Robien veut redonner un
nouvel élan pour le logement locatif
Ce jeudi 3 avril 2003, Gilles de Robien, Ministre de l’Equipement
a présenté le nouveau dispositif en faveur de l’investissement
locatif, proposé par le Gouvernement au Parlement.
Il a fait l'objet d'un amendement au projet de loi portant diverses
dispositions en matière d'Urbanisme, d'Habitat et de Construction,
en cours d’examen au Parlement qui devrait être définitivement
voté d'ici la fin de la session parlementaire.
Il s'appliquera avec effet rétroactif au 3 avril 2003.
Le nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif proposé par Gilles de Robien vise
à redonner de l’oxygène à un marché au bord de l’asphyxie dans certaines zones où,
confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les
locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.
Détendre le marché locatif par un dispositif plus incitatif
Conscient de l’étranglement du marché et fort d’une démarche pragmatique, Gilles de Robien
propose un dispositif plus incitatif que le dispositif actuel, pour donner toute son efficacité à
l'amortissement fiscal.
Ce projet poursuit trois objectifs majeurs :
- détendre le marché locatif dont la situation est extrêmement tendue dans certaines zones,
- encourager le plus grand nombre de Français à investir dans le logement locatif,
- relancer la construction en Ile-de-France et dans d’autres zones très tendues, ce qui
contribuera également à soutenir l’emploi, notamment dans le secteur du bâtiment.
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Des innovations en faveur d’une plus grande simplicité et d’une réelle attractivité
Le nouveau dispositif proposé supprimera les contraintes et imperfections du dispositif
Besson, souvent soulignées par les professionnels.
Les innovations majeures portent sur :
- l’augmentation des plafonds de loyers, alliée à une simplification du zonage en 3 zones
- la suppression des plafonds de ressources des locataires
L’augmentation des plafonds de loyers, alliée à une simplification du
zonage en 3 zones
Les professionnels soulignent l’inadaptation des plafonds de loyers par rapport aux loyers de
marché notamment à Paris intra muros, dans les Hauts-de-Seine, dans une partie de la Seine-
Saint-Denis, de la Seine-et-Marne, des Yvelines et du Val-de-Marne, ainsi que dans un grand
nombre d'agglomérations de province dont notamment Lyon, Nice, Cannes-Grasse-Antibes et
certaines zones frontalières (Strasbourg, Annecy, agglomération genevoise) ou touristique.
Les plafonds de loyers dans les zones tendues sont fixés dans le nouveau dispositif à environ
90% du loyer du marché des logements neufs, soit une augmentation d’environ 40% des
loyers plafonds dans les actuelles zones I et II.
Les nouveaux plafonds de loyers retenus dans le cadre du nouveau dispositif s’appliquent aux
locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003. Ils varient
selon la zone géographique.
Le nouveau zonage est un système plus simple que l'ancien zonage en 4 zones et plus
conforme aux réalités locales et comprend 3 zones, reposant sur des critères démographiques
et économiques :
- la zone A : agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français ;
- la zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées
aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ;
- la zone C : reste du territoire.
Ces plafonds seront fixés par un décret qui sera publié prochainement.
LA SUPPRESSION DES PLAFONDS DE RESSOURCES DES LOCATAIRES
Afin de simplifier le dispositif, les plafonds de ressources du dispositif d’aide à
l’investissement locatif sont supprimés.
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La suppression des plafonds de ressources est de nature législative et sera incluse dans le
projet de loi DDUHC, en cours d’examen par le Parlement, avec une date d'effet au 3 avril
2003.
D'autres innovations en cours de finalisation
L’extension aux locations déléguées
Afin de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement, le nouveau
dispositif s'applique aux locations intermédiées.
Cette mesure permettra de développer une offre nouvelle en particulier de résidences pour
étudiants répondant ainsi à une demande de plus en plus forte dans les villes universitaires.
Cette mesure est également de nature législative.
L’adaptation de la réglementation en faveur des SCPI
La collecte des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) leur permet d’investir dans
des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier les grands
appartements, investissements qu’un investisseur individuel jugerait trop risqués. La nouvelle
mesure vise à rééquilibrer les conditions d’amortissement de leurs investissements, à l’image
des avantages consentis aux acquéreurs en direct ou investisseurs individuels.
Afin de déduire du montant des investissements les frais de gestion, il sera admis de calculer
l’amortissement sur 95% du montant total de la souscription avec effet à compter de la date de
celle-ci.
Cette nouvelle mesure entrera en vigueur à compter du 3 avril 2003.
L'ouverture à l'ancien sous certaines conditions
Le gouvernement travaille à l'extension du nouveau dispositif à certaines acquisitions de
logements anciens suivies de travaux d'amélioration lorsque cela permet effectivement leur
remise sur le marché, comme cela est déjà le cas pour l'acquisition de locaux destinés à être
transformés en logement.
Contacts presse : Guénola du COUËDIC 01 40 81 31 59
Emmanuelle DORMOND 01 40 81 33 85
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Communiqué de presse
(suite)
Dispositif d’aide à l’investissement locatif
Entrée en vigueur
Applicable dans le cadre du vote de la loi DDUHC, avec date
d’effet rétroactive au 3 avril 2003
Bénéficiaires
Personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs
directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l'IS
(SCI, SCPI…)
Logements concernés Logement neuf situé en France, loué nu à titre de résidence
principale (pour l'ancien, conditions définies prochaînement)
Durée minimale de la
location
Location d'un logement : 9 ans
Ressources du locataire Pas de plafonds de ressources
Montant du loyer Plafonds de loyer fixés à 90 % du loyer du marché dans le
logement dans les zones tendues.
Zones d’application des
plafonds de loyers
3 zones :
Zone A = Agglomérations parisiennes, Côte d’Azur, Pays
genevois
Zone B = agglomérations + 50.000 Hab et zones chères (littorales,
frontalières…)
Zone C = reste du territoire
Régime fiscal
Amortissement du prix d'acquisition au taux de 8 % les cinq
premières années puis de 2,5 % les quatre années suivantes.
A l’issue des 9 ans et jusqu'à 15 ans, possibilité de continuer
à amortir à raison de 2,5% par an.
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Le dispositif Besson
La loi de finances pour 1999 a créé le « dispositif Besson » qui permet aux
bailleurs, sous certaines conditions de loyers et de ressources du locataire, de
bénéficier :
- pour un logement neuf, d'un amortissement de l’investissement sur le
modèle de l’amortissement Périssol. Le bailleur déduit de ses revenus
fonciers 8 % du prix du logement les 5 premières années et 2,5 % de ce prix
les 4 suivantes. A l’issue des 9 ans, il a la possibilité de continuer à amortir à
raison de 2,5 % par an pendant 6 ans. Au total, le bailleur peut bénéficier en
15 ans d’un amortissement de 65 % du prix d’achat. L’amortissement du
logement entraîne la baisse de 14 à 6 % du taux de la déduction forfaitaire
sur les revenus fonciers.
- pour un logement ancien, d’un relèvement de 14 à 25 % du taux de la
déduction forfaitaire sur les revenus fonciers pendant 6 ans, puis par période
renouvelable de 3 ans si les conditions demeurent respectées.
Le nombre d’investissements neuf Besson est de l’ordre de 3 000 en 1999,
19 000 en 2000, 25 000 en 2001 et 28 000 en 2002 (source : FNPC).
Il contribue à l’offre locative dans les régions où les tensions sur le parc privé
ne sont pas trop importantes. Mais dans les zones de loyers élevés, les plafonds
de loyers sont trop faibles pour garantir une rentabilité suffisante de
l’investissement.
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Les dispositions de la loi de finances 2003
L’incitation fiscale en faveur de la location de logements anciens
L'article 79 de la loi de finances pour 2003 relève de 25 % à 40 %, à compter de
l'imposition des revenus de 2003, le taux de la déduction forfaitaire majorée
applicable aux revenus tirés de la location de logements dans le cadre du
dispositif d’aide à l’investissement locatif dans l’ancien.
Ouverture du dispositif aux locations aux ascendants-descendants
L’article 9 de la loi de finances pour 2003 supprime, pour le bénéfice de la
déduction au titre de l'amortissement des logements neufs donnés en location,
l'interdiction de louer à un ascendant ou descendant du contribuable. Cette
mesure est applicable aux investissements réalisés depuis le 9 octobre 2002.
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Les innovations majeures du projet proposé par Gilles de Robien
Afin d’aboutir à un dispositif d’application simple et réellement incitatif, il est
proposé une meilleure adaptation de l'amortissement fiscal aux réalités du
marché.
Les mesures immédiates
1. L'augmentation des plafonds de loyers
Les professionnels soulignent l’inadaptation des loyers plafonds par rapport aux
loyers de marché. L’analyse montre que les distorsions les plus importantes sont
à Paris intra muros, dans les Hauts de Seine, dans une partie de la Seine-Saint-
Denis, de la Seine et Marne, des Yvelines et du Val de Marne, ainsi que dans un
grand nombre d'agglomérations de province dont notamment Lyon, Nice,
Cannes – Grasse - Antibes et certaines zones frontalières (Strasbourg, Annecy,
agglomération genevoise) et touristique.
Le zonage, plus simple que dans le dispositif Besson est mieux adapté à la
réalité des marchés locaux, comprend 3 zones et repose sur des critères
démographiques, alliés à des critères économiques de prix de marché : :
- la zone A : l'agglomération parisienne, la Côte-d’Azur, et le Genevois
français;
- la zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations
chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones
littorales ou frontalières ;
- la zone C : reste du territoire.
Le plafond de loyers dans les zones tendues est fixé à environ 90% du loyer du
marché des logements neufs, soit une augmentation d’environ 40% des loyers
plafonds dans les actuelles zones I et II.
Les nouveaux plafonds de loyers s’appliquent aux locations des logements
acquis à compter du 3 avril 2003.
Le décret fixant ces plafonds sera publié prochainement.
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2. La suppression des plafonds de ressources du locataire
Afin de simplifier le dispositif et de donner un signal fort aux professionnels et
aux investisseurs, les plafonds de ressources du dispositif d’aide à
l’investissement locatif pour des logements neufs sont supprimés.
La suppression des plafonds de ressources est de nature législative et sera
incluse dans le projet de loi DDUHC en cours d’examen par le Parlement avec
une date d'effet au 3 avril 2003.
Les mesures en cours de finalisation
1. Une extension des locations déléguées
Le locataire d’un logement Besson doit être une personne physique ou une
personne morale qui met le logement à la disposition de son personnel. Il n’est
pas possible, comme c’était le cas dans le cadre de l’amortissement Périssol de
louer à une société d’exploitation
Il est prévu de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur
logement en ouvrant le bénéfice du nouveau dispositif aux locations
intermédiées.
Cette mesure doit permettre notamment la relance de la construction de
résidences pour étudiants.
2. Une adaptation de la réglementation en faveur des SCPI
La collecte des SCPI leur permet d’investir dans des secteurs géographiques ou
des catégories de logements, en particulier les grands appartements,
investissements qu’un investisseur individuel jugerait risqués. Toutefois, les
investisseurs ne peuvent pas bénéficier d’un effet fiscal immédiat et ne
connaissent pas précisément dès la souscription de parts le montant et le
calendrier de l’avantage fiscal, pourtant essentiels pour le calcul de la
rentabilité.
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Il sera admis de calculer l’amortissement sur 95% du montant de la souscription
avec effet à compter de la date de celle-ci dès lors que les engagements suivants
continueraient d’être pris :
- par les souscripteurs : durée de détention minimum des parts ;
- par les sociétés de gestion : engagement d’investir l’intégralité des sommes
collectées dans un délai minimum suivant la clôture de chaque augmentation
de capital ; engagement de location dès l’achèvement des immeubles et ce
pendant une durée minimale.
La rénovation des immeubles anciens très dégradés
Le dispositif s'appliquera aussi, dans certaines conditions, à l'acquisition de
logements anciens pour permettre leur remise sur le marché et développer une
offre locative de qualité dans les centres anciens de nos villes et de nos bourgs.
Les modalités précises de ce dispositif sont en cours de finalisation.
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LE NOUVEAU DISPOSITIF PRESENTE PAR GILLES DE ROBIEN EN
FAVEUR DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Nouveaux plafonds de loyers (en ¤ / m2)
PLAFONDS EXISTANTS
NOUVEAUX PLAFONDS
Zone Ibis
Paris et communes limitrophes
Zone A
Partie Agglomérée de l'Ile de France
+ Cote d'Azur + Agglomération Genevoise
Lienemann Besson ancien Besson neuf
8,3 11,4 12,9
Zone I
Zone agglomérée de l’Ile de France
Lienemann Besson ancien Besson neuf Lienemann Besson ancien Nouveau dispositif
6,7 9,8 11,4 8,3 (+34% / zone
I)
14,4 (= 80% du
neuf)
18 (+39%/zone I bis;
+57%/zone I)
Zone II
Agglomérations de plus de 100 000 h
Zone B
Agglomérations de plus de 50 000 h
Communes chères situées aux franges de
l'agglomération parisienne et dans les zones frontalières
ou littorales
Lienemann Besson ancien Besson neuf Lienemann Besson ancien Nouveau dispositif
4,7 6,2 8,8 4,7 9,4 (=75 % du neuf) 12,5 (+42%)
Zone III
Reste du territoire
Zone C
Reste du territoire
Lienemann Besson ancien Besson neuf Lienemann Besson ancien Nouveau dispositif
4,2 5,7 8,3 4,2 6,3 (= 70% du
neuf)
9 (+8%)
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Quelques exemples de simulation d’investissements locatifs
dans le cadre du nouveau dispositif
Exemple 1
Studio en région parisienne
Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 100 000 ¤ (y
compris frais annexes). Cet appartement de 25 m2 est situé en région parisienne pour loger un
enfant étudiant.
Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 25 m2 x 18
¤ par mois, soit 450 ¤ (2 950 F).
Vous pouvez déduire 8 000 ¤ de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans,
puis 2 500 ¤ chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées,
vous pouvez de nouveau déduire 2 500 ¤ pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15
ans, vous avez donc déduit 65 000 ¤. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6%
pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 5 000 ¤ (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 300 ¤ (5 000 x 6%)
Amortissement - 8 000 ¤ (100 000 x 8%)
Intérêts d'emprunt - 4 600 ¤ (hypothèse)
Autres charges - 220 ¤ (hypothèse)
Déficit - 8 120 ¤
Le déficit foncier égal à 8 120 ¤ est déductible du revenu imposable.
Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier
atteint 6,4% (contre 3,7% dans le dispositif précédent).
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Exemple 2
Trois pièces en région parisienne
Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 240 000 ¤ (y
compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé en région parisienne.
Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 60 m2 x
18 ¤ par mois, soit 1 080 ¤ (7 085 F).
Vous pouvez déduire 19 200 ¤ de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant
5 ans, puis 6 000 ¤ chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent
respectées, vous pouvez de nouveau déduire 6 000 ¤ pendant 6 années supplémentaires. Au
bout de 15 ans, vous avez donc déduit 156 000 ¤. Le taux de la déduction forfaitaire est
ramené à 6% pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 12.000 ¤ (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 720 ¤ (12.000 x 6%)
Amortissement - 19.200 ¤ (240.000 x 8%)
Intérêts d'emprunt - 11.000 ¤ (hypothèse)
Autres charges - 530 ¤ (hypothèse)
Déficit - 19.450 ¤
Le déficit foncier égal à 19.450 ¤ est imputable sur le revenu global dans la limite de
10.700 ¤. L'excédent, soit 8.750 ¤ est imputable sur les revenus fonciers des dix années
suivantes.
Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier
atteint 5,4% (contre 2,6% dans le dispositif précédent).
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Exemple 3
Trois pièces à Nice
Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 240 000 ¤ (y
compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé à Nice.
Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 60 m2 x
18 ¤ par mois, soit 1 080 ¤ (7 085 F).
Vous pouvez déduire 19 200 ¤ de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant
5 ans, puis 6 000 ¤ chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent
respectées, vous pouvez de nouveau déduire 6 000 ¤ pendant 6 années supplémentaires. Au
bout de 15 ans, vous avez donc déduit 156 000 ¤. Le taux de la déduction forfaitaire est
ramené à 6% pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 12 000 ¤ (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 720 ¤ (12.000 x 6%)
Amortissement - 19 200 ¤ (240.000 x 8%)
Intérêts d'emprunt - 11 000 ¤ (hypothèse)
Autres charges - 530 ¤ (hypothèse)
Déficit - 19 450 ¤
Le déficit foncier égal à 19.450 ¤ est déductible du revenu imposable dans la limite de
10.700 ¤. L'excédent, soit 8.750 ¤ est imputable sur les revenus fonciers des dix années
suivantes.
Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier
atteint 5,4% (contre 1,4% dans le dispositif précédent).
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Exemple 4
Deux pièces à Lyon-centre
Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 100 000 ¤ (y
compris frais annexes). Cet appartement de 50 m2 est situé au centre de Lyon.
Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 50 m2 x
12,5 ¤ par mois, soit 625 ¤ (4 100 F).
Vous pouvez déduire 8 000 ¤ de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans,
puis 2 500 ¤ chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées,
vous pouvez de nouveau déduire 2 500 ¤ pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15
ans, vous avez donc déduit 65 000 ¤. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6%
pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 7 000 ¤ (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 420 ¤ (7 000 x 6%)
Amortissement - 8 000 ¤ (100 000 x 8%)
Intérêts d'emprunt - 4 600 ¤ (hypothèse)
Autres charges - 440 ¤ (hypothèse)
Déficit - 6 460 ¤
Le déficit foncier égal à 6 460 ¤ est déductible du revenu imposable.
Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier
atteint 8,4% (contre 5,4% dans le dispositif précédent).
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Exemple 5
Trois pièces à Strasbourg
Vous achetez un appartement neuf ou en état futur d’achèvement d’une valeur de 120 000 ¤ (y
compris frais annexes). Cet appartement de 60 m2 est situé à Strasbourg.
Vous vous engagez à louer le logement pendant neuf ans à un loyer maximum de 60 m2 x
12,5 ¤ par mois, soit 750 ¤ (4 920 F).
Vous pouvez déduire 9 600 ¤ de vos revenus fonciers imposables chaque année pendant 5 ans,
puis 3 000 ¤ chaque année les 4 années suivantes. Si les conditions demeurent respectées,
vous pouvez de nouveau déduire 3 000 ¤ pendant 6 années supplémentaires. Au bout de 15
ans, vous avez donc déduit 78 000 ¤. Le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6%
pendant la période d’amortissement.
Calcul des revenus fonciers la première année
Loyer annuel 8 300 ¤ (loyer pratiqué < loyer plafond)
Déduction forfaitaire - 498 ¤ (8 300 x 6%)
Amortissement - 9 600 ¤ (120 000 x 8%)
Intérêts d'emprunt - 5 500 ¤ (hypothèse)
Autres charges - 530 ¤ (hypothèse)
Déficit - 7 828 ¤
Le déficit foncier égal à 7 828 ¤ est déductible du revenu imposable.
Taux de rendement interne
Grâce aux nouvelles mesures, le taux de rendement interne de votre placement immobilier
atteint 8,3% (contre 5,4% dans le dispositif précédent).