Les dossiers thématiques
Acheter un bien immobilier
Dossier réalisé en collaboration avec les experts
de la Communication (Service Internet) -
Le marché de l'immobilier a connu une hausse sans précédent au cours des 3 dernières
années.
Ce phénomène donne lieu à diverses analyses, parfois contradictoires. De ce fait, un certain
nombre de ménages s'interrogent :
Que ce soit pour acquérir votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un logement
locatif, vous trouverez des réponses à ces questions et des exemples concrets dans ce
dossier thématique.
Faut-il encore acheter ?
Les prix vont-ils continuer à monter ?
Quel financement choisir ?
L’investissement locatif est-il une formule intéressante ?
Les dossiers thématiques
Acheter un bien immobilier
L'achat immobilier : mode d'emploi
Actualité :
Sommaire
• Bien définir son projet et ses objectifs
• De quelle manière investir (en nom propre, en SCI, en indivision...) ?
• Comment financer son opération immobilière ?
• Sécuriser son opération immobilière
• Marché immobilier : toujours en plein boom
Chiffres clés :
• Les chiffres clés de l'immobilier
Eclairages :
• Fiscalité : zoom sur la loi Robien
• Transmettre son patrimoine immobilier en toute sérénité
• Neuf ou ancien : comment choisir ?
Acteurs et outils clés
• En agence et sur internet
Services :
• Questions réponses
• Liens utiles
• Bibliographie
• Glossaire
3 questions à… Olivier Eluere :
• Economiste, spécialiste du crédit et de l'immobilier
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Les dossiers thématiques
Acheter un bien immobilier
Achat immobilier : mode d'emploi
Bien définir son projet et ses objectifs
L'achat d'un bien immobilier représente une étape importante de la vie. En ligne de mire, un
engagement sur une durée de 15, 20 ou 25 ans - pour un montant d'emprunt de plusieurs dizaines
de milliers d'euros, voire plus. D'où l'importance de s'accorder un temps de réflexion suffisant en
amont du projet, de manière à bien en définir les contours et à minimiser les risques.
Acheter, pour quoi faire ?
L'achat de sa résidence principale
56 %
Chef de produit crédits
immobiliers.
"Bien évidemment, la réponse à cette question ne sera pas la même en
fonction de votre âge, de votre patrimoine ou de votre situation
familiale et professionnelle". "Elle dépendra également du
fait que vous soyez déjà propriétaire ou non."
Globalement, on peut distinguer 3 types de projets immobilier : achat de sa résidence principale,
d'une résidence secondaire ou d'un bien destiné à la location.
Il s'agit bien sûr de l'étape incontournable de toute stratégie immobilière. "Aujourd'hui" qui souhaite verser durant toute sa vie un loyer à fonds perdus ? "Acquérir sa
résidence principale, c'est à la fois :
des ménages sont
aujourd'hui propriétaires
de leur logement en
France
moins d'un retournement totalement imprévisible, il s'agit de l'un des investissements les
moins risqués, et de toute façon l'acquisition de la résidence principale répond à l'un des besoins
fondamentaux de chacun : se loger dans les meilleures conditions de confort possible ;
Des mensualités fixes sur une longue période : alors que l'évolution des loyers semble
imprévisible, la souscription d'un emprunt (à taux fixe) vous permet de connaître à l'avance le
montant de vos charges sur les 15 ou 20 prochaines années. Une tranquillité d'esprit
supplémentaire ;
Une protection pour ses proches : avec les garanties décès/invalidité souscrites obligatoirement
lors de l'emprunt, vos proches sont couverts s'il vous arrive quelque chose. Non seulement, ils
n'auront pas à assumer les mensualités du prêt restant à courir mais ils disposeront d'un capital
sous la forme d'un bien immobilier.
L'achat d'une résidence secondaire
"Ce type d'acquisition est de nouveau plébiscité par les Français".
"Ceux-ci apprécient de plus en plus de pouvoir passer une partie de l'année au soleil ou à la mer.
Ils sont donc de plus en plus nombreux à acquérir une résidence secondaire dans le Sud ou le
Grand Ouest. D'ici 20 ans, ces régions devraient d'ailleurs compter 40 % d'habitants
supplémentaires selon l'INSEE". Bien entendu, cette tendance se retrouve surtout chez les
retraités, dont le mode de vie est davantage compatible avec le concept de "multi-résidence". La
décision d'acquérir une résidence secondaire s'effectue généralement aux alentours de 45/50 ans,
lorsque l'emprunt de la résidence principale a été soldé. De cette manière, celui de la résidence
secondaire s'achèvera au moment du départ en retraite.
•
•
•
•
L'assurance de pouvoir un jour ne plus payer pour se loger. Une
certitude fort appréciable, étant donné la baisse des revenus au
moment de la retraite et de la hausse régulière des loyers pendant
la vie active ;
La possibilité de se constituer un patrimoine sans risque : la pierre
reste l'un des placements préférés des Français. Et pour cause : à
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L'investissement locatif
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine grâce à l'immobilier ou compléter votre retraite en
percevant des revenus réguliers ? C'est le moment de miser sur l'investissement locatif : grâce
aux dispositions fiscales particulièrement avantageuses mises en place en 2003 (loi Robien
notamment), celui-ci bénéficie d'un nouvel essor. Pour preuve, près de 60 % des ventes de
logements neufs en 2003 ont été réalisées dans le cadre du dispositif Robien. L'un des avantages
de l'investissement locatif réside dans le fait qu'il s'agit du seul placement accessible à crédit (vous
empruntez auprès de votre banque pour acheter) remboursable pour tout ou partie par un tiers
(votre locataire)… sans oublier qu'il permet de bénéficier de réductions d'impôts significatives.
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Achat immobilier : mode d'emploi
De quelle manière investir ?
L'achat en indivision
Emmanuelle Ludden,
Fiscaliste au sein du
département "Grands
investisseurs privés"
Vous vivez en union libre et vous souhaitez acquérir votre résidence principale ? Vous avez
l'intention d'effectuer un investissement locatif dans le cadre d'une SCI* ? Attention : le choix
d'une forme d'investissement, quel qu'il soit, peut avoir de lourdes conséquences en cas de
séparation ou de décès. Dans la majorité des cas, il vaut donc mieux recourir à un spécialiste
bancaire ou notaire afin de déterminer la forme la plus appropriée à votre situation.
L'investissement en nom propre
Il s'agit de la solution la plus simple et la plus courante, notamment dans le cadre de l'achat de sa
résidence principale. Mais attention : ce choix est surtout recommandé pour les couples mariés.
Pour les personnes vivant en concubinage, seul celui dont le nom figure dans l'acte de vente a un
droit sur le logement. En cas de mésentente ou de décès du concubin propriétaire, l'autre peut
être expulsé. Les concubins (ou pacsés) ont donc tout intérêt à choisir une autre formule. Une
précaution
"Cette formule, intéressante pour les concubins, prévoit le partage de
la propriété du logement, selon les modalités fixées par les parties"
explique Emmanuelle Ludden, fiscaliste au sein du département
"Grands Investisseurs Privés". Exemple : l'un
possède 70 % du logement, l'autre 30 % en fonction de sa
contribution au financement. Etablie par acte notarié, la convention
d'indivision* fixe les modalités de gestion de l'indivision et la
en cas de séparation ou de décès. Vous ne pouvez ni vendre ni prendre une décision concernant le
logement sans l'accord de l'autre. En cas de décès la convention peut, par exemple, prévoir que le
survivant pourra acquérir la quote-part du défunt - en usufruit* ou en nue-propriété*. En cas
de séparation, si vous êtes d'accord pour vendre le logement, vous vous partagez le prix,
proportionnellement à vos quotes-parts respectives.
L'achat en SCI (Société Civile Immobilière)
"Cette formule, un temps en vogue pour des raisons fiscales, ne présente aujourd'hui plus
beaucoup d'intérêt dans le cadre de l'achat de sa résidence principale (formalisme contraignant,
problèmes complexes lors de la succession, pas de déduction fiscale des charges afférentes au
logement)", note Emmanuelle Ludden. "Elle peut représenter, en revanche, une solution
intéressante dans le cadre du concubinage ou de l'investissement locatif."
• Concubinage
• Investissement locatif
Vous constituez une SCI (aucun capital minimum requis) avec votre concubin, et recevez des
parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. Vous vous cédez ensuite mutuellement
l'usufruit de vos parts. Au décès de l'un des concubins, l'autre dispose du droit de jouissance
sur la totalité du logement pour le restant de sa vie. Bien entendu, en cas de mésentente, les
choses sont plus complexes, puisque chacun des concubins possède la moitié des parts et
l'usufruit de l'autre moitié. Il peut donc s'opposer à la vente du logement. L'une des solutions
consiste alors à dissoudre la SCI.
La SCI peut se révéler intéressante si vous envisagez un investissement locatif que vous ne
voulez pas assumer seul. L'effort financier nécessaire et l'imposition des loyers sont en effet
partagés avec vos associés. En contrepartie, vous recevez les parts proportionnelles à vos
apports. Par ailleurs, la SCI permet de transmettre à ses enfants les parts sociales de la société
à raison de 46 000 euros tous les 10 ans en franchise de droits de donation. Il s'agit donc d'un
moyen très avantageux de transmettre la plus-value sur un bien immobilier sans coût fiscal.
* Voir glossaire p26.
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Achat immobilier : mode d'emploi
Comment financer son opération immobilière ?
Evaluer sa capacité d'emprunt : une étape essentielle
33 %
des revenus nets : c'est
le seuil maximum
d'endette
30 ans
durée maximale des
crédits immobiliers
aujourd'hui. Contre 15
ans, il y a encore
quelques années.
90 m²
c'est la surface moyenne
des logements en France
en 2002 (contre 72m²
en 1973).
Du fait des montants en jeu, il est presque toujours nécessaire de recourir à l'emprunt pour
acheter un bien immobilier. Une démarche qui n'est pas sans conséquences sur l'équilibre du
budget familial. Quel montant maximum peut-on raisonnablement rembourser par mois ? Quelle
durée d'emprunt choisir ? Vaut-il mieux opter pour un crédit à taux fixe ou variable ? Réponses
détaillées.
Tous les établissements bancaires s'accordent sur un point : les
mensualités d'emprunts ne doivent pas dépasser 1/3 des revenus nets
du foyer. "Ce seuil permet de rembourser les échéances sans mettre
en péril le budget familial", "Les 2 tiers des revenus
restants servant à payer les charges fixes de la vie courante
(nourriture, vêtements, électricité, impôts, loisirs ...)".
Cela signifie que votre banquier tiendra compte dans vos charges de
prêts, de l'ensemble de vos crédits en cours : prêts auto, crédits à la
consommation.
Une fois votre capacité de remboursement fixée, vous pouvez alors
définir le montant de l'emprunt que vous pouvez souscrire (sachant
que pour un même montant, les mensualités peuvent varier
sensiblement en fonction de la durée et du taux que vous propose la banque). "Parvenu à ce
stade"? "vous connaîtrez alors la fourchette de prix dans laquelle vous
devez sélectionner votre bien immobilier". N'oubliez pas d'inclure dans le coût total du projet les
frais liés à l'acquisition (frais de notaire, de prise de garantie, etc.). Ceux-ci s'élèvent à 7 % du prix
du bien dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Bien entendu, cette première estimation ne saurait remplacer l'analyse effectuée par un conseiller
bancaire. En effet, celui-ci pourra optimiser votre montage financier si vous détenez déjà un Plan
ou un Compte Epargne Logement, si vous avez droit à un prêt aidé (prêt 0 % ou PAS - Prêt à
l'Accession Sociale*) ou si vous disposez d'un apport personnel.
La durée du prêt : un élément important, mais non
déterminant
Le choix de la durée du prêt dépend à la fois du montant de votre
acquisition, de celui de votre apport personnel et de votre capacité de
remboursement. "Certes, le coût d'un crédit augmente avec sa durée
(pour un montant égal, un prêt sur 20 ans sera plus cher qu'un prêt
sur 10 ans)", "mais il ne s'agit pas de
l'élément déterminant pour la réalisation de votre projet ".
En effet, ne vaut-il pas mieux acheter un appartement avec une pièce
de plus tout de suite en allongeant la durée du prêt de 1 ou 2 ans, ou
acheter une maison plutôt qu'un appartement pour la même
mensualité mais sur 20 ans au lieu de 15 ? Pour ma part je pense
que oui.
Taux fixe ou taux variable ?
Le taux fixe présente l'avantage de la sécurité : vous connaissez à l'avance et pour toute la durée
du prêt le montant de vos mensualités. En contrepartie, son coût est un peu plus élevé qu'un taux
variable.
* Voir glossaire p26.
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Le taux variable peut quant à lui évoluer (à la hausse comme à la baisse) en fonction d'un indice
de référence (il peut s'agir de l'Euribor 1 an). Avantage : il est ainsi possible
d'emprunter à des niveaux de taux très attractifs... mais sans garantie que ceux-ci seront valables
durant toute la durée du prêt. les crédits à taux révisable
sont intéressants si le taux proposé au départ est au minimum 1% moins cher que le taux fixe
"Pour minimiser les risques, la solution consiste à souscrire un prêt variable* dit "capé", dont la
variation maximum du taux est connue à l'avance et apporte donc une sécurité à l'emprunteur.
On trouve beaucoup de taux variables capés à +2/-2 ou +3/-3.
* Voir glossaire p26.
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Achat immobilier: mode d'emploi
Sécuriser son opération immobilière
Attention !
Veillez à bien étudier les
garanties proposées
avant de choisir le tarif
le moins cher.
Parce qu'un achat immobilier représente un engagement particulièrement important en montant et
en durée, il est primordial d'anticiper les événements susceptibles de mettre votre projet en péril
ou d'affecter le niveau de vie de vos proches. Le choix d'un contrat d'assurance doit donc mériter
toute votre attention.
L'assurance décès/invalidité : obligatoire, mais attention aux exclusions
Légalement, rien ne vous oblige à souscrire une quelconque assurance
lorsque vous contractez un emprunt immobilier. Mais dans la pratique,
un établissement financier conditionnera invariablement l'octroi du
crédit à la souscription d'un contrat garantissant au moins les risques
décès/invalidité de l'emprunteur. Une exigence logique, étant donné le
montant des sommes en jeu.
Toutefois, rien n'oblige l'emprunteur à choisir l'assurance proposée par son banquier. Il peut fort
bien recourir à l'assureur de son choix, notamment pour des raisons de tarifs. "Dans ce domaine", "certaines compagnies
d'assurances sont en effet, de prime abord, bien plus compétitives que les banquesv. Mais
attention ! Le niveau du tarif est directement lié à celui de la couverture garantie. Et c'est
malheureusement lorsque survient un accident ou un décès que l'on se rend compte, trop tard,
que l'on n'était pas suffisamment couvert."
Ainsi, certains contrats comportent une garantie décès/invalidité mais
pas de garantie incapacité de travail. Si vous êtes victime d'un accident
ou d'une maladie qui vous oblige temporairement à vous arrêter de
travailler (parfois pendant 2 à 3 ans), la perte de revenus qui en
découle ne sera pas compensée. Par ailleurs, une grande partie des
contrats d'assurance ne prennent effet qu'au déblocage des fonds. Or,
il s'écoule en moyenne 3 mois entre la signature de la promesse de
vente et le versement du prêt. Durant cette période, l'emprunteur n'est donc pas couvert, alors
qu'il s'est engagé à effectuer l'achat.
"Enfin", "un grand nombre de contrats proposés par les compagnies
d'assurances excluent de leurs garanties des accidents survenus lors de la pratique du bricolage ou
d'un certain nombre de sports (escalade ou plongée sous-marine… voire ski !). Les maladies telles
que la dépression nerveuse ou le mal de dos sont quant à elles exclues des garanties incapacité de
travail…"
En matière d'assurance décès/invalidité, il faut donc retenir une règle essentielle : ne pas s'arrêter
au tarif. "Lorsqu'il s'agit d'assurer son avenir et celui de ses proches, l'étendue des garanties
proposées est bien plus importante". C'est la raison pour laquelle il est
préférable de passer par son banquier pour choisir son contrat : les banques concluent en effet des
contrats groupe avec les compagnies d'assurance offrant à la fois des garanties étendues et des
rapports prix/garanties très compétitifs.
L'assurance perte d'emploi : facultative mais fortement recommandée
"Près de 10 % de la population active sont aujourd'hui concernés par le chômage". Un chiffre qui justifie à lui seul la souscription d'une garantie perte d'emploi : le
chômage est en effet l'une des principales causes de surendettement. Pourtant, de nombreux
emprunteurs hésitent à s'assurer contre ce risque, toujours pour des raisons tarifaires. Les
garanties perte d'emploi coûtent en moyenne de 0,3 à 0,4 % du capital emprunté (cotisations
annuelles). Mais ce coût est largement amorti en cas de licenciement.
Attention toutefois : là encore, les garanties sont très variables selon les contrats. Certains
prennent totalement en charge le remboursement des échéances tandis que d'autres en prévoient
simplement le report. Et la plupart ne couvrent que des périodes très limitées de chômage (12 à
18 mois), tout en prévoyant des délais de carence qui peuvent être supérieurs à 3 mois. "Il
Actualité
Marché immobilier, toujours en plein boom
Une demande en progression constante
Cette hausse sans précédent suscite de multiples interrogations, parfois teintées d'inquiétude. Les
prix reflètent-ils l'état réel du marché ? Vont-ils continuer à augmenter ? Jusqu'où ?
4,05 %
c'est le taux moyen des
crédits immobiliers en
2003 (hors assurances).
Des chiffres éloquents
Au 1er trimestre 2003, le prix moyen du mètre carré dans un logement ancien s'établissait à 3 619
euros à Paris, soit une hausse de 25 % en 3 ans. En province, l'évolution est quasiment identique.
La moyenne des loyers des appartements a, quant à elle, progressé de 10 % en 1 an sur
l'ensemble du territoire (+8 % pour les maisons).
"En réalité, cette évolution ne traduit pas l'existence d'une bulle
spéculative alimentée par les échanges entre professionnels de
l'immobilier, comme ce fut le cas dans les années 1980".
"Elle résulte au contraire d'une forte demande de la part des ménages, qui sont de plus en plus
nombreux à souhaiter acquérir leur résidence principale.
"D'ailleurs, 56 % d'entre
eux sont aujourd'hui
propriétaires (63 % en
Europe).
Un chiffre en progression
régulière depuis près de 20
ans. Le nombre des
transactions immobilières
est lui aussi en hausse
constante : 90 000
logements neufs ont été
vendus en 2003, contre 75
000 en 2000. Dans
l'ancien, si l'année 2003 a
marqué un léger tassement
des ventes, avec 617 000
transactions (-1,8 %), le
marché continue à
connaître un niveau
d'activité soutenu. Et fort
logiquement, le nombre de
crédits immobiliers n'a jamais été aussi élevé, avec une production de près de 97 milliards d'euros
en 2003 (+18,2 % par rapport à 2002).*
Une conjonction de facteurs
Une telle "fièvre acheteuse" peut sembler étonnante dans un contexte
marqué par une certaine morosité économique et une remontée du
chômage.Elle s'explique en
réalité très logiquement par une conjonction de facteurs qui rendent
l'investissement immobilier aujourd'hui particulièrement attractif : des
taux de crédit immobilier historiquement bas (les taux étaient de 6% en moyenne en 1993 contre
4% aujourd'hui), un assouplissement des conditions de financement (durées d'emprunt plus
longues, possibilité d'emprunter sans apport), une pénurie de logements locatifs et la hausse des
loyers qui en résulte, etc.).
* source : " Le marché des crédits immobiliers aux particuliers - Année 2003 ".
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Perspectives 2004 : une relative stabilisation… dans un marché toujours
très soutenu
Cela étant, le niveau actuel des prix commence à décourager un certain nombre de candidats
acheteurs. Pour cette raison, "il est probable que le marché connaisse une phase de stabilisation
en 2004". "D'autant plus que le taux des crédits immobiliers devrait
connaître une petite remontée en milieu ou en fin d'année. Néanmoins, il est fort peu probable que
le marché subisse une phase de retournement, comme celle des années 1990, en raison du
maintien d'une forte demande. Sur le long terme, l'investissement immobilier reste donc l'un des
placements les plus rentables, notamment dans une optique de diversification de son patrimoine,
de protection de ses proches et de préparation de la retraite. "
NB: Graphiques et données chiffrées pages 11, 12 et 13.
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Les chiffres clés
• 4,05 % : c'est le taux moyen des crédits immobiliers en 2003 (hors assurances). Ce chiffre
était de 7 % en 1993, soit 1/3 de plus.
• 90 m2 : c'est la surface moyenne des logements en France en 2002 (contre 72 m2 en 1973).
• 30 ans : c'est la durée maximale des crédits immobiliers aujourd'hui. Il y a encore quelques
années, on ne trouvait pas de durée supérieure à 15 ans.
• + 83,3 % : c'est la progression des encours de crédits immobiliers entre 1998 et 2003. Un
niveau jamais atteint en France.
Eclairages
Fiscalité : zoom sur la loi Robien
Disposer de revenus complémentaires tout en réduisant significativement le montant de ses
impôts ? C'est la formule dont rêve tout investisseur. D'où l'attrait des nouvelles dispositions de la
loi Robien, en matière d'investissement locatif.
De Besson à Robien
En 1999, la loi Besson avait introduit un certain nombre de mesures fiscales en faveur de
l'investissement locatif, notamment la possibilité de déduire jusqu'à 65 % du prix d'achat du bien
de son revenu global. Principal inconvénient : ces dispositions ne concernaient que les logements
neufs.
D'autre part, elles étaient soumises à des conditions très strictes (ressources du locataire
inférieures à certains plafonds, loyers également plafonnés à des niveaux relativement bas…), ce
qui avait découragé un grand nombre d'investisseurs.
"La loi Robien d'avril 2003, qui se substitue à la loi Besson, met fin à
ces inconvénients". "Applicable à la fois aux logements
neufs et anciens (à condition que ceux-ci fassent l'objet d'une
réhabilitation lourde), elle supprime également les plafonds de
ressources des locataires et entérine l'augmentation des plafonds des
loyers de près de 40 % par rapport à ceux de la loi Besson, afin de mieux refléter les prix du
marché."
Les grands principes de la loi Besson (dans le neuf ou assimilé1)
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1 assimilé : logements anciens ayant fait l'objet d'une "réhabilitation lourde" afin de répondre aux normes de
décence.
Possibilité de déduire de ses revenus fonciers (c'est-à-dire des loyers encaissés) 8 % du prix
d'acquisition du logement les 5 premières années, puis 2,5 % les 4 années suivantes. A l'issue
des 9 ans, possibilité de continuer à amortir pendant encore 6 ans à raison de 2,5 % par an
(ce qui représente au bout de 15 ans un amortissement de 65% de la valeur d'acquisition).
Déduction forfaitaire des revenus fonciers de 6 %.
Possibilité de déduire des revenus fonciers, les charges, les frais et la totalité des intérêts
pendant la durée du financement.
En cas de déficit foncier (charges supérieures aux loyers), possibilité d'imputer celui-ci sur le
revenu global à hauteur de 10 700 euros.
Bénéficiaires du dispositif : personnes physiques réalisant des investissements locatifs
directement ou par l'intermédiaire d'une SCI.
Durée minimale de location : 9 ans (logements nus loués à titre de résidence principale
uniquement).
Montant du loyer : plafonds de loyer fixés en fonction de la situation géographique du
logement (3 zones : A, B ou C - pour en savoir plus : www.logement.equipement.gouv.fr).
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Simulation d'un achat neuf en Loi Robien
En janvier 2004, Madame S. achète un appartement neuf de 60 m² pour un montant de
240 000 ¤ en région parisienne.
Le plafond du loyer donné par la loi de Robien pour un appartement situé en zone A est de
18,47¤ par m².
Elle s'engage à le louer pendant 9 ans à un loyer maximum de 60 m² x 18,47 ¤ = 1 108,20 ¤.
Hypothèse : Madame S. loue son appartement 1 000¤/mois.
Total des déductions des revenus fonciers (amortissement) :
• 19 200 ¤ (8 % de 240 000 ¤) pendant 5 ans
• 6 000 ¤ (2,5 % de 240 000 ¤) pendant les 4 ans suivants
• 6 000 ¤ (2,5 % de 240 000 ¤) pendant 6 ans encore (sous réserve du respect des
conditions)
• Soit 156 000 ¤ au bout de 15 ans
Calcul des revenus fonciers la première année :
- Loyer annuel 12 000 ¤ < loyer plafond
- Déduction forfaitaire 720 ¤ (12 000 ¤ x 6 %)
- Amortissement 19 200 ¤ (240 000 ¤ x 8 %)
- Intérêts d'emprunt 11 000 ¤ (hypothèse : 5 % sur 10 ans)
- Autres charges 530 ¤
- Déficit foncier 19 450 ¤
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 ¤. L'excédent, soit
8 750 ¤ est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L'investissement en Loi Robien est d'autant plus intéressant que le taux marginal d'imposition
est élevé. Par exemple, si Madame S. utilise son plafond maximum de déduction (soit 10 700 ¤)
chaque année et qu'elle est soumise à un taux marginal d'imposition de 28,26 %, elle réalisera
une économie d'impôt de 45 345 ¤ sur 15 ans ([10 700 x 0,2826] x 15)*.
Si Madame S. est soumise à un taux marginal d'imposition de à 48,09 %, l'avantage fiscal
s'élèvera à 77 175 ¤*.
* Simulation simplifiée non contractuelle à taux marginal constant et ne tenant pas compte du
changement de tranche d'imposition par l'effet de la déduction.
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Eclairages
Transmettre son patrimoine immobilier en toute sérénité
Lorsque l'on a passé une grande partie de sa vie à construire un patrimoine immobilier, on
souhaite avant tout pouvoir en faire bénéficier son conjoint ou ses enfants après son décès.
Malheureusement, les prélèvements opérés par le fisc à la succession sont généralement très
élevés. Des solutions existent, mais elles exigent de préparer la transmission de son patrimoine
suffisamment tôt.
Nous allons donc vous présenter ci-dessous les principaux types de donation. A noter, les règles
qui s'appliquent sont les mêmes qu'il s'agisse de biens immobiliers ou de sommes d'argent.
Néanmoins, pour les donations portant sur des biens immobiliers, le passage chez un notaire est
obligatoire.
Les donations entre époux
Depuis le 1er juillet 2002, le conjoint survivant bénéficie d'une meilleure protection : la loi lui
accorde en effet un droit de jouissance viager* sur la résidence principale et son mobilier et ce,
jusqu'à son décès. En d'autres termes, il a le droit de l'habiter et d'utiliser le mobilier. De plus, si
les époux ont des enfants en commun, la loi lui offre la possibilité de choisir sur la totalité des
biens existants au décès :
• soit 1/4 en pleine propriété*;
• soit la totalité en usufruit* de ces biens.
Mais il est également possible d'étendre la protection de son conjoint en effectuant une donation
entre époux (ou donation au dernier vivant). Le but de cette démarche est de permettre à l'époux
survivant de disposer de tout ou partie des biens de la communauté (ou seulement l'usufruit ou la
nue propriété). Cette donation porte, le cas échéant, sur les biens existants au moment de la
donation mais également sur ceux à venir (qui feront partie du patrimoine successoral au jour du
décès). Cette donation est révocable à tout moment.
Les donations à vos enfants
Les donations simples
Procéder régulièrement à des donations en faveur de vos enfants permet de réduire
significativement le montant des droits de succession. La loi permet en effet tous les 10 ans de
donner 46 000 euros à chaque enfant en franchise totale d'impôt. Pour pouvoir bénéficier de
l'abattement par périodes successives de 10 ans, il est nécessaire d'enregistrer chaque donation
au centre des impôts. En effet, les donations constituent une avance sur la succession de l'héritier.
Il faut donc les comptabiliser de manière formelle. Pour des donations importantes ou complexes
(faisant intervenir plusieurs bénéficiaires par exemple), il est également conseillé de faire établir
un acte par un notaire.
Bon à savoir : régime
temporaire de réduction de
droits sur les donations
Depuis le 25 septembre 2003,
vous pouvez bénéficier, sur les
donations effectuées en pleine
propriété, d'une réduction de 50%
sur les droits de mutations. Ce
dispositif est prévu jusqu'au 25
juin 2005.
Sur la fraction du montant excédant les 46 000 euros, les
donations en pleine propriété ou en usufruit permettent
par ailleurs de bénéficier d'une réduction des droits de
succession de 50 % si le donateur a moins de 65 ans et de
30 % si le donateur a 65 ans révolus et moins de 75 ans.
Aucune réduction n'est applicable si le donateur a au moins
75 ans. A partir de 2004, les donations en nuepropriété*
donnent droit à une réduction de 35 % lorsque
le donateur a moins de 65 ans, et 10 % lorsque le
donateur a 65 ans révolus et moins de 75 ans.
* Voir glossaire p26.
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Les donations-partage
Si vous avez plusieurs enfants, vous pouvez également recourir à la donation-partage. Cette
formule permet de régler la question du partage du patrimoine de son vivant et avec l'accord de
tous les héritiers. Dès lors que l'égalité entre héritiers est respectée, le donateur peut choisir
librement, de son vivant, le ou les bénéficiaires et fixe la valeur des donations faites à chacun des
bénéficiaires. Les donations-partage ouvrent droit aux mêmes avantages fiscaux que les donations
simples.
Les donations à vos petits enfants
Si vous souhaitez gratifier vos petits enfants, la loi vous permet de bénéficier d'un abattement sur
la part donnée à chacun des petits enfants, quel qu'il soit, de 30 000 euros depuis le 1er janvier
2003. Cet abattement se renouvelle tous les dix ans.
Les avantages fiscaux des donations sont donc non négligeables. Cela
dit, "s'agissant de biens immobiliers, les choses sont un peu plus
complexes puisque la valeur d'un logement ne peut être fractionnée.
C'est la raison pour laquelle il peut être intéressant de créer une SCI
afin d'organiser la transmission progressive des parts à ses enfants". Il en est
de même pour les donations en faveur des petits enfants.
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Eclairages
Neuf ou ancien: comment choisir ?
Achat de sa résidence principale ou investissement locatif, attirance ou non pour le maniement de
la truelle et du pinceau, modalités de financement, montant de l'investissement… Autant de
critères qui rentrent en jeu au moment de choisir entre le neuf ou l'ancien.
Logements neufs : des prestations de qualité… forcement facturées
Les avantages des logements neufs :
• ils bénéficient le plus souvent de la garantie décennale (le constructeur est responsable
pendant 10 ans de la qualité de sa prestation) ;
• Ils ne nécessitent pas de travaux ;
• Ils bénéficient des dernières normes en termes d'isolation phonique et thermique ;
• Leur achat peut être financé, comme pour l'ancien, par un prêt bénéficiant d'une aide de l'Etat
(Prêt Taux Zéro par ex) ;
• Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais de rémunération de l'intermédiaire, taxes, droits
de timbre, etc….) sont moins élevés que pour un logement ancien (2 à 3 % contre 7 %) ;
• Ils entrent dans le cadre des dispositions fiscales de la loi Robien sur l'investissement locatif ;
• L'acquéreur d'un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant les 2 ans qui suivent
l'achèvement de la construction.
Les inconvénients :
• Leur prix est supérieur de 10 % à 20% en général à celui de l'ancien ;
• Ils peuvent manquer "d'âme".
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Logements anciens : des tarifs plus attractifs… mais attention aux travaux
Les avantages des logements anciens :
• Des prix souvent inférieurs à ceux du neuf ;
• La possibilité de bénéficier de prêts aidés en cas de travaux importants ;
• Un rendement locatif (loyers/prix d'achat) plus élevé.
Les inconvénients :
• Des frais d'acquisition plus élevés ;
• Un état parfois vétuste nécessitant de lourds travaux (chauffage, plomberie…) ;
• Un coût de mise aux normes parfois très élevé.
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3 questions:
"Le marché immobilier devrait commencer à se stabiliser, mais les prix vont rester
élevés."
1. Comment analysez-vous l'évolution du marché immobilier ces
dernières années ?
Le marché a connu une véritable flambée des prix, puisque ceux-ci ont progressé de 60 % en 5
ans dans l'ancien. 2003 a été une année record, avec une hausse de 14 % dans l'ancien et 7 %
dans le neuf. Le nombre de transactions a lui aussi été très soutenu, même si 2003 a marqué un
petit fléchissement des ventes dans l'ancien.
Cette évolution n'est pas liée à un événement particulier mais à un ensemble de facteurs : des
conditions de financement beaucoup plus attractives que par le passé, une préoccupation
croissante des ménages vis-à-vis de l'avenir et notamment de la retraite (d'où un retour vers les
placements "refuge"), une certaine méfiance envers les placements en actions, du fait de la baisse
des marchés boursiers en 2001 et 2002... Les mesures fiscales en faveur de l'investissement
locatif (loi Robien) ont également influé sur le marché, puisque environ 50 % des ventes de
logements neufs ont été réalisées dans ce cadre.
2. La hausse devrait-elle se poursuivre ?
En 2004 et 2005, plusieurs facteurs devraient influencer négativement le marché immobilier : un
relèvement des taux de crédit, un arbitrage en faveur de la Bourse (qui commence à se
redresser), l'augmentation continue du taux de chômage, la faiblesse de la reprise économique et,
surtout, le niveau des prix. Ceux-ci commencent en effet à décourager les acheteurs.
Il devrait donc y avoir une stabilisation des volumes, mais du fait de la pénurie de logements, les
prix devraient rester élevés. Cela dit, il est peu probable que l'on connaisse une progression
similaire à celle de 2003. A mon sens, la hausse des prix ne devrait pas dépasser 5 % cette année.
Il est néanmoins très difficile de prévoir de manière exacte les points d'inflexion du marché du
logement. D'autres facteurs (évolution des marchés boursiers, elle-même liée à une conjoncture
internationale incertaine par nature) peuvent l'influencer dans un sens comme dans l'autre.
3. En ce qui concerne les taux de crédit immobilier, quelle devrait-être la
tendance sur 2004 ?
Les taux de crédit immobilier dépendent des taux longs européens, eux-mêmes très liés aux taux
longs américains. Or ceux-ci ont connu une forte diminution ces dernières années. On a même
assisté à une situation très particulière en 2003, avec un niveau exceptionnellement bas en milieu
d'année (3,20 %). De ce fait, les banques ont pu proposer des taux de crédit immobilier très
attractifs, entre 4 et 5 %, ce qui a encouragé les ménages à emprunter.
Sur 2004, la majorité des économistes prévoient une remontée des taux longs américains. Celle-ci
serait cohérente avec la forte reprise de l'économie américaine. Paradoxalement, au premier
trimestre, on a assisté plutôt à une nouvelle baisse des taux, en raison de la faiblesse du dollar qui
a provoqué des achats de titres américains par la banque centrale du Japon, et à une reprise de
l'emploi qui restait limitée. L'emploi américain s'est toutefois redressé en mars. Il semble fort
probable que la Banque Fédérale Américaine procède progressivement à un relèvement de ses
taux directeurs, ce qui devrait porter ceux-ci à un niveau proche de 5 % fin 2004 (contre 4,20 %
aujourd'hui). De ce fait, les taux de crédit immobilier pourraient remonter vers 5 %, voire 5,50 %
en fin d'année.
NB: Graphiques et données chiffrées pages 11, 12 et 13.
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Les acteurs et les outils clés
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occupant.
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Questions réponses
1. Quelle est la différence entre un compromis de vente et une promesse
unilatérale (d'achat ou de vente) ?
Lorsque vous vous êtes décidé sur le choix d'un bien, vous devez concrétiser cette volonté par la
signature d'un avant-contrat. Celui-ci peut prendre différentes formes :
La promesse unilatérale d'achat
L'acheteur (mais pas le vendeur) s'engage pour un délai défini sur le prix auquel il est prêt à
acheter le bien. Si vous signez ce type de promesse (avec ou sans intermédiaire), vous n'avez
pas d'avance (ou dépôt de garantie) à verser à la signature.
La promesse unilatérale de vente
Cette fois, c'est le vendeur qui s'engage à vendre alors que l'acheteur dispose d'un délai de
réflexion pour acheter ou renoncer. En contrepartie de l'engagement du vendeur, l'acheteur
potentiel verse une indemnité d'immobilisation (généralement 10 % du prix de vente) entre
les mains de l'intermédiaire (agent immobilier ou notaire). En revanche, si vous signez avec
un vendeur non professionnel, vous ne devez rien payer avant la fin d'un délai de rétractation
de 7 jours.
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique*)
Les engagements du vendeur et de l'acquéreur sont ici réciproques : le vendeur s'engage à
vendre et l'acheteur… à acheter aux conditions définies dans le contrat (sous réserve des
conditions suspensives* ou résolutoires). L'acheteur a le droit de se rétracter, sans avoir de
motif à fournir, pendant un délai de 7 jours.
2. Quel est le délai légal entre la signature d'une promesse de vente et la
signature définitive de l'acte ?
Il n'existe pas de délai légal entre la date de la signature d'une promesse de vente et la réalisation
de l'acte définitif. Ce délai est fixé par les parties dans la convention et peut varier de quelques
semaines à plusieurs mois. En général, on prévoit un délai de 3 mois, nécessaire pour constituer le
dossier de vente.
3. J'ai signé une promesse d'achat avant d'avoir obtenu mon crédit
Immobilier. Que se passe-t-il si la banque refuse de me l'accorder ?
Toute promesse doit comporter une clause précisant si l'acquisition est financée ou non par un
prêt. Si le prêt mentionné dans la promesse n'est pas obtenu, vous avez la possibilité de récupérer
votre acompte. Avant de signer, vérifiez que le prêt mentionné dans la promesse sera suffisant.
4. J'ai signé une promesse d'achat pour acquérir un terrain mais mon
notaire m'a dit que la mairie entendait faire jouer son droit de
préemption.
Qu'est-ce que cela signifie ?
Toute commune dispose du droit d'acquérir en priorité les biens immobiliers situés dans certaines
zones bien délimitées. Avant toute opération, le notaire doit donc adresser une Déclaration
D'intention d'Aliéner auprès de la mairie du lieu où doit se dérouler la vente. Dans un délai de 2
mois, la commune doit faire connaître au déclarant si elle compte exercer son droit de préemption.
L'administration fiscale dispose aussi d'un droit de préemption lorsqu'elle juge le prix de vente
insuffisant et soupçonne une dissimulation de prix
5. Est-on obligé de passer devant le notaire pour signer la promesse de
vente ?
Non, rien ne vous empêche de signer la promesse de vente directement avec l'acheteur, sous
seing privé. Pensez alors à enregistrer trois exemplaires de promesse de vente et à les remettre
dans les dix jours au Centre des Impôts de votre domicile ou de celui de l'acheteur. En revanche,la
vente effective du bien doit faire l'objet d'un acte authentique que seul le notaire est habilité à
rédiger.
* Voir glossaire p26.
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6. Quelles sont les pièces à rassembler pour constituer un dossier de
demande de financement ?
Dans tous les cas, il vous sera demandé :
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Vos 3 derniers bulletins de salaires ;
La photocopie des 2 volets de votre dernier avis d'imposition ;
La copie du livret de famille ou de la carte nationale d'identité ;
Les 3 derniers relevés mensuels de vos comptes bancaires (si vous n'êtes pas client) ;
Une attestation de l'employeur indiquant la date d'entrée, la fonction occupée et le salaire
annuel net ;
Un justificatif de votre apport personnel ;
Un justificatif de vos charges (crédits, loyers, pensions…) ;
Un jugement de divorce si vous êtes dans ce cas ;
Pour un achat dans l'ancien, une promesse de vente ou une attestation du notaire précisant le
prix d'achat et la désignation ;
Pour un achat dans le neuf, votre contrat de réservation ;
Pour une construction de maison individuelle, votre contrat de construction et l'acte de
propriété du terrain.
Liens utiles
• www.logement.equipement.gouv.fr
Site officiel du Ministère de l'équipement, des transports, du logement. Actualités, informations
pratiques, questions/réponses, dossiers, publications…
• www.anil.org
Site officiel de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).
Guide du logement, base de données, simulateurs de calcul…
• www.logement.org
Site de l'Association pour la Participation des Employeurs à l'effort de Construction. Adresses
utiles, fiches pratiques, dossiers, questions/réponses… Ce site s'adresse aussi bien aux locataires
qu'aux propriétaires et aux bailleurs.
• http://vosdroits.service-public.fr
Site gouvernemental sur les droits et démarches de l'usager dans les domaines de l'accession à la
propriété, des prêts, de la construction…
• www.notaires.fr
Site des Notaires de France. Rubrique immobilier pratique (baromètre du marché, calcul des frais,
financement) et liste de liens vers l'ensemble des sites départements des Chambres de Notaires.
• www.robien.fr
Tout savoir pour défiscaliser : amortissement, fiscalité, investissement neuf et ancien… Comparatif
des lois : Besson, ZRR, Demessine, Paul, Girardin, Malraux, Monument historique, LMP.
• www.onmi.org
Site de l'Observatoire National des Marchés de l'Immobilier, dont la mission est notamment de
collecter l'information statistique et de servir de relais aux actions des observatoires régionaux et
locaux de l'immobilier.
• www.universimmo.com
Site communautaire rassemblant propriétaires, copropriétaires, bailleurs et locataires. Forums,
renseignements juridiques et techniques, actualité, etc.
• www.unpi.org
Site de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière, Fédération de propriétaires immobiliers
privés qui se regroupent pour défendre leurs intérêts communs. Publications, pétitions, services en
ligne (UNPI Syndic, UNPI Gérance…).
• www.juri-logement.org
Site de l'APEC 1 % logement, qui présente les textes juridiques liés au logement.
• www.anah.fr
Site gouvernemental de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat. Celle-ci attribue sous
certaines conditions des subventions aux propriétaires pour réaliser des travaux d'amélioration
dans des logements qu'ils occupent ou qu'ils louent.
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Bibliographie
Tout l'immobilier
N. Tarnaud
Editions Marabout
Octobre 2003
Investir dans l'immobilier
Guide pratique, juridique
et fiscal
Hervé Jarrige-Lemas
Editions Puits Fleuri
Octobre 2003
Sociétés civiles
immobilières
Michel Bühl
Editions Dalloz
Avril 2003
Fiscalité du patrimoine
immobilier
Yves Blaise
Editions Dalloz
Février 2004
Propriétaires, locataires :
les règles du jeu
Valérie Svec
2003
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Glossaire
• Conditions suspensives
Dans une promesse de vente unilatérale ou un compromis de vente, les conditions suspensives lient
l'exécution du contrat à la réalisation d'un événement (ex : obtention d'un prêt, d'un permis de construire...).
• Offre de prêt
L'offre de prêt explicite les obligations et engagements réciproques du prêteur et de l'emprunteur. Elle doit
être signée dans un délai de 10 jours pleins après réception par l'emprunteur (envoi par la Poste obligatoire).
• Droits de mutation
Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités locales lors de l'achat ou de
la vente d'un bien immobilier.
• Garantie de surface loi Carrez
Obligation de mentionner la superficie exacte du bien vendu dans les compromis de vente ou d'achat pour les
biens vendus dans le cadre d'une copropriété.
• Indivision
L'achat en indivision permet à des personnes, avec ou sans lien de parenté, d'acquérir ensemble un bien
immobilier. Les acquéreurs signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun,
laquelle n'est pas obligatoirement égale.
• Nue-propriété
Droit de propriété partiel. Son titulaire a le droit de disposer du bien immobilier (par exemple de le vendre),
mais pas de l'habiter ni de le louer. En revanche, il peut vendre ou céder son droit. Le complément de la nue-propriété
est l'usufruit.
• Pleine propriété
La pleine propriété d'un bien permet à son titulaire d'en user, d'en jouir et d'en disposer librement.
• Prêt à l'Accession Sociale (PAS)
Il s'agit d'un prêt immobilier accordé à des personnes dont les ressources sont inférieures à certains plafonds.
Le logement financé doit constituer la résidence principale de l'emprunteur. Le PAS est amortissable sur une
durée de 5 à 25 ans pour la construction, l'acquisition d'un logement neuf ou l'acquisition d'un logement
existant et sur une durée de 5 à 15 ans pour les opérations d'amélioration et les travaux visant les économies
d'énergie. Il peut être cumulé avec d'autres prêts (PEL, 1% logement, Prêts aux fonctionnaires…).
• Prêt variable (ou révisable) capé
Prêt dont le taux varie en fonction de l'évolution d'un indice de référence (Euribor par exemple), mais dans
une limite définie dans le contrat (ex : +2 /-2 %, par exemple, par rapport au taux de départ ).
• SCI
Ce terme désigne toute société à forme civile ayant un objet immobilier (gestion, acquisition ou construction
de nouveaux immeubles). Chaque associé, reçoit en contrepartie de ses apports des parts sociales
nominatives. La loi n'impose aucun montant minimum de capital social.
• SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Société ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à usage privé ou
commercial pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. Il s'agit d'une sorte
d'équivalent des Sicav et FCP dans le domaine immobilier (mais les parts de SCPI ne sont pas cotées).
• Synallagmatique
Se dit d'un contrat qui comporte des obligations réciproques. Dans le cas d'une promesse synallagmatique de
vente (également appelée compromis de vente), les 2 parties s'engagent réciproquement l'une à vendre,
l'autre à acheter le bien immobilier à un prix déterminé. Elles ne peuvent revenir sur cet engagement, sauf si
une condition suspensive n'est pas respectée.
• TEG (taux effectif global)
Taux prenant en compte à la fois les intérêts financiers du prêt ainsi que tous les frais d'assurance, de
garanties, commissions et autres rémunérations. Le TEG doit figurer obligatoirement de manière explicite
dans l'offre de prêt.
• Usufruit
D'après le Code civil, il s'agit du "droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, mais à charge d'en
conserver la substance". Dans la pratique, l'usufruitier d'un bien immobilier peut donc utiliser comme il
l'entend le bien en question (c'est-à-dire soit l'habiter, soit le louer), mais il ne peut pas le transmettre ou le
vendre.
• Viager
Contrat de vente d'un bien immobilier par lequel l'acheteur verse au propriétaire une rente appelée "rente
viagère" jusqu'au décès de ce dernier. En plus de cette rente, l'acquéreur paye en général une mise de fond
appelée "bouquet", représentant 20 à 30 % de la valeur du bien.